Die Markterwärmung zeigt sich besonders deutlich beim Blick auf die Veränderungen auf Jahresbasis. Auf der Ebene von ganz Kroatien betrug das Wachstum 7,4 %, wobei die höchsten jährlichen Wachstumsraten in Zagreb mit 11,4 % verzeichnet wurden.

Nach dem Platzen der Blase infolge der Krise über das gesamte Jahrzehnt stürzten die Immobilienpreise ab und rissen den Bausektor mit in die Tiefe; es dauerte sechs Jahre, bis sich der Trend wendete. Ein langsames Wachstum hat sich in letzter Zeit beschleunigt, und es wächst die Sorge, dass die Preise außer Kontrolle geraten und sich auf dem Markt erneut eine Blase bildet. Fast über Nacht ist es wieder „normal“ geworden, einen Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Zagreb für über 2.000 Euro zu verkaufen, und an einigen exklusiven Standorten, wie Bundek, wo sich die American School befindet, liegt er sogar über 3.000 Euro. Die Erfahrungen der Immobilienmakler, welche die Interaktionen von Angebot und Nachfrage am besten „fühlen“, besagen, dass Wohnungen bis zu 40 Quadratmetern oft in wenigen Stunden verkauft werden, solche bis zu 55 Quadratmetern in wenigen Wochen, und alles darüber hinaus lange auf eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer warten muss.

Preisindex Der kroatische Wohnimmobilienpreisindex ist nach den neuesten Zahlen der staatlichen Statistiker in den ersten drei Monaten des Jahres im Vergleich zum vorangegangenen Dreimonatszeitraum um 3,5 % und auf Jahresbasis um 7,4 % gestiegen. Das Wachstum fand in diesem Jahr nur in Zagreb und an der Küste statt, während im Rest des Landes die Preise fielen (-1,4 %). Bis Ende März stiegen die Preise in Zagreb um 4,3 % und in der Adria-Region um 4,6 % auf Quartalsbasis – das schnellste Wachstum seit Beginn der großen Krise, so die Analysten der Raiffeisenbank. „Höhere Dreimonatswachstumsraten in der Stadt Zagreb wurden Ende 2006 verzeichnet, während dies an der Adria im zweiten Dreimonatszeitraum 2007 der Fall war“, sagen sie. Um zu veranschaulichen, dass die Erholung extrem selektiv ist, werden Lage und Qualität des Objekts berücksichtigt. Neubauten verzeichneten ein relativ starkes Wachstum von 7,4 %, das höchste seit Vorliegen der Daten. Bestandsobjekte verzeichneten das dritte Quartal in Folge einen Preisanstieg, der jedoch in den ersten drei Monaten dieses Jahres mit 3 % noch recht moderat ausfiel.

Vujović

Aus Sicht des Verbandes zu glauben, dass die Blase platzen und andere mit sich reißen wird, halte ich nicht für realistisch. Was die Immobilienpreise betrifft, so denke ich, dass wir nah an der Obergrenze sind oder diese erreicht haben.

Die Markterwärmung zeigt sich besonders deutlich beim Blick auf die Veränderungen auf Jahresbasis. Auf der Ebene von ganz Kroatien betrug das Wachstum 7,4 %, wobei die höchsten jährlichen Wachstumsraten in Zagreb mit einem zweistelligen Plus von sogar 11,4 % verzeichnet wurden. Wenn also der Quadratmeter im vergangenen Frühjahr 2.000 Euro wert war, lag sein Preis vor nur drei Monaten im Durchschnitt um 228 Euro höher, und eine durchschnittliche Wohnung von 50 Quadratmetern war um 11.400 Euro (fast 85.000 Kuna) teurer. Die Preise an der Adria stiegen im Einklang mit dem Wachstum auf nationaler Ebene, während in anderen Teilen Kroatiens das Wachstum über 365 Tage hinweg nur 1 % erreichte.

„Die Preisanstiege bei Wohnimmobilien sind das Ergebnis der Rückkehr des Optimismus unter den Verbrauchern und einer gestiegenen Nachfrage, obwohl 90 % der kroatischen Haushalte in Immobilien leben, die ihr Eigentum sind“, meint man bei der RBA. Abgesehen vom Optimismus und der „historischen Veranlagung“ für Immobilien sieht die Bank einen deutlichen Anstieg der Nachfrage in der relativ hohen Neigung der Haushalte zum Vermieten mit dem Ziel, ihr verfügbares Einkommen zu erhöhen. Die Neigung zu einer „Mietwirtschaft“, um die Dinge beim Namen zu nennen, wird durch die historisch niedrigen Zinssätze begünstigt, die einerseits zu neuen Kreditaufnahmen motivieren und andererseits das Sparen bei Banken, deren Einlagenzinsen derzeit nicht ausreichen, um die Inflation zu decken, unattraktiv machen. Daher ist zu erwarten, dass ein Teil des Geldes in den Kauf von Wohnimmobilien fließen wird. Kosten und Löhne Boro Vujović, Eigentümer von Opereta-Immobilien und stellvertretender Vorsitzender des Verbandes der Immobilienwirtschaft bei der Handelskammer Zagreb, hält es für schwierig, abschließend zu sagen, ob sich auf dem Markt eine Blase bildet oder nicht. „Aus Sicht des Verbandes zu glauben, dass die Blase platzen und andere mit sich reißen wird, halte ich nicht für realistisch. Betrachtet man einige Preise, so liegen sie auf einem ähnlichen Niveau wie 2007 und 2008, aber Löhne und Baukosten sind heute anders, so dass diese Preise nicht einmal annähernd auf dem damaligen Niveau liegen“, sagt er. Etwa 60 % ihrer Kunden zahlen „bar“ und greifen dabei auf Ersparnisse bei Banken zurück. Während vor knapp einem Jahrzehnt Immobilien komplett auf Kredit gekauft wurden, nehmen Käufer heute Schulden für etwa 50 bis 60 % des benötigten Betrags auf, und der Rest wird aus Eigenmitteln gedeckt. Vujović merkt an, dass es klar ist, dass der Trend nicht ewig anhalten kann. „Ich denke, wir sind nah an der Obergrenze oder haben sie bereits erreicht. Heute liegt der erzielte Preis für Wohnungen in Zagreb bei etwa 1.800 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter, aber das gilt für uns in der Agentur, da wir nicht viel Neubau haben. Die Preise sind eine Folge der Tatsache, dass lange Zeit nicht gebaut wurde, der Markt hungrig nach neuen Wohnungen war und die Regierung ein Programm für subventionierten Wohnraum gestartet hat. In der Zwischenzeit wurde viel gebaut, und der Käuferpool, von dem die Mehrheit einheimisch ist, leert sich langsam“, sagt Vujović. Auf die Frage, ob sich auf dem Immobilienmarkt eine Blase bildet, hat Željko Lovrinčević, Berater am Wirtschaftsinstitut, keine Zweifel. „Ja, und das ist sehr gefährlich. Während die Immobilienpreise aufgrund spekulativer Nachfrage steigen, übertragen sich die Effekte auf den Rest der Wirtschaft und schaffen neue Ungleichgewichte. Mietsteigerungen werfen das Problem der Mobilität der Arbeitskräfte auf. Arbeitnehmer, deren Löhne nicht mit den Mietsteigerungen Schritt halten – und wir sprechen hier von allen Arten von Gehältern –, geraten in eine Situation, in der sie sich Wohnungen in Zagreb und größeren Städten nicht mehr leisten können. Dies ist ein Problem bei der Unterbringung von Studenten in einigen Städten sowie bei der Unterbringung älterer Menschen im Kontext eines Mangels an Heimen – kurz gesagt, für alle Bürger ohne eigenes Eigentum“, sagt Lovrinčević. Ersparnisse werden ausschließlich in Immobilien gelenkt; im Gegensatz zu anderen Ländern gibt es keine entwickelten Alternativen für Investitionen in andere Anlageklassen wie den Kapitalmarkt, Gold, landwirtschaftliche Flächen oder Investmentfonds. Mit dem Unterschied, dass heute die meisten Immobilien nicht für den Familienbedarf kaufen, sondern es sich um eine reine Investment- und Spekulationsgeschichte handelt. Lovrinčević glaubt, dass der Staat über die Jahre völlig versagt hat, indem er kein einziges qualitativ hochwertiges Unternehmen für den Börsengang angeboten hat, das einen Teil der freien Ersparnisse hätte anziehen können. Neben dem Kapitalmarkt glaubt er, dass andere Anlageklassen entwickelt werden müssen, um zu diversifizieren. Dies bedeute die Aussetzung der Kapitalertragssteuer und der Steuer auf verzinste Ersparnisse, was die Transaktionskosten bei diesen Investitionen gewissermaßen lockern könnte. „Der Staat muss sich mit dem Problem dieser Blase befassen. Die Leitidee der Steuerreform sollte darin bestehen, den Kapitalzufluss in den Immobilienmarkt abzuschrecken und andererseits Investitionen in alle anderen Märkte und Anlageklassen zu fördern. Steuerlich bedeutet dies die Grundsteuer, die nicht nur eine Frage der Schaffung von Arbeitsraum ist, sondern auch ein Instrument, um die Entstehung einer Immobilienblase zu verhindern und Spekulationen zu fördern. Es ist irrelevant, den allgemeinen Mehrwertsteuersatz weiter von 25 % auf 24 % zu senken, da es keine strukturelle Kraft gibt, um die Ungleichgewichte zu korrigieren; dies kann nur durch andere Steuern geschehen“, schließt Lovrinčević. Niedrigere Preise „Es ist anzumerken, dass die Preise immer noch 5,3 % unter dem Durchschnittsniveau von 2008 liegen. Gemessen am Standort hat nur die Adria das Durchschnittsniveau von 2018 erreicht, da die Preise in dieser Region um 0,3 % höher waren. Die Preise für Wohnungen in Zagreb sind um 5,3 % niedriger, während im Rest Kroatiens der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien um 14,3 % niedriger ist als die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien im Jahr 2008“, betont man bei der RBA. Die aktuellen Prognosen zeichnen ein Bild, in dem sich weder die makroökonomischen Bedingungen noch die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt wesentlich ändern werden, und in Kombination mit höheren Baukosten ist es realistisch, eine Fortsetzung des Drucks auf das Preiswachstum zu erwarten, sogar über das im letzten Jahr erlebte Maß hinaus. „Wir erwarten eine Fortsetzung des Wachstums im Jahr 2020, aber mit einem langsameren Tempo von etwa 5 %“, so die RBA, mit dem Vorbehalt, dass dies natürlich von der Lage und Qualität des Objekts abhängen wird.

Staatliche Subventionen

„Erschütterte den seichten Markt“ Obwohl das Programm der Regierung für subventionierten Wohnraum als soziale Maßnahme gepriesen wird, hat es den seichten Markt nur erschüttert, sagen Experten. „Wir waren als Verband von Anfang an dagegen und glauben immer noch, dass es der Hauptauslöser für den Preisanstieg ist, da das Programm auf einen kurzen Zeitraum begrenzt ist, die Preise in die Höhe treibt und diese, sobald sie ein höheres Niveau erreicht haben, zementiert werden“, sagt der Eigentümer von Opereta. Quelle: poslovni.hr

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