Obwohl Kroatien zu den europäischen Ländern gehört, die von der COVID-19-Krise am härtesten getroffen wurden, steigen die Immobilienpreise im Land weiter an.

Dafür gibt es zahlreiche Gründe. Der Immobilienmarkt wächst, die Zinsen sind niedrig und es ist ein Übermaß an Bargeld im Umlauf. Unter diesen Bedingungen entscheiden sich viele Menschen dazu, ihre Wohnungsfrage zu lösen und in Immobilien zu investieren, was laut Untersuchungen als die sicherste und rentabelste Anlage in unserer Gesellschaft wahrgenommen wird.

Subventionierte Wohnbaudarlehen heizen jedoch den Anstieg der Immobilienpreise ebenfalls an.

Experten warnen, dass ein Teil der Schuld an den steigenden Immobilienpreisen bei den subventionierten Wohnbaudarlehen liegt, die über die staatliche Agentur für Rechtsverkehr und Immobilienvermittlung (APN) vergeben werden. Das große Interesse an APN-Darlehen, kombiniert mit kurzen Fristen für den Immobilienkauf, ist ein Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise, insbesondere in Zagreb. Mit anderen Worten: Das staatliche Eingreifen in Wohnbaudarlehen hat einen bereits bestehenden Trend zu hohen Immobilienpreisen nur noch verschärft.

„Staatliche Subventionen für den Wohnungskauf haben zu Wohnungsengpässen geführt, was in Kroatien, insbesondere in Zagreb, zu überhöhten Preisen geführt hat. Die Immobilienpreise in Trešnjevka beispielsweise sind höher als in Graz, was angesichts unseres Einkommensniveaus unlogisch und unhaltbar ist. Der Staat trägt durch seine Fördermodelle, einschließlich der APN, ebenfalls eine Mitschuld an diesem Trend. Dies verzerrt den Wettbewerb, schafft Marktungleichgewichte und fördert das Rentier-Dasein“, sagt der Wirtschaftsanalyst von Index, Damir Novotny.

Das Ziel der subventionierten Darlehen war es, die Abwanderung junger Menschen zu stoppen, aber das ist nicht geschehen.

Boro Vujović, Inhaber von Opereta, warnt davor, die Schuld an den hohen Immobilienpreisen allein der APN zuzuschreiben, auch wenn subventionierte Darlehen durchaus eine Rolle beim Preisanstieg spielen.

„Es hängt alles von der Perspektive ab. Jemand, der die APN genutzt hat, um seine Wohnungsfrage zu klären, hält die APN für gut. Aber die Frage ist, was dieses Modell für den gesamten Markt bedeutet. Als das Programm für subventionierte Wohnbaudarlehen der APN gestartet wurde, war das Ziel, die Abwanderung junger Menschen zu verhindern. Das ist jedoch nicht geschehen, denn um in Kroatien zu bleiben, braucht es mehr als nur ein Zuhause – die Menschen brauchen auch einen Job und angemessene Löhne. Die Anzahl der subventionierten Wohnbaudarlehen ist begrenzt und die Fristen für den Hauskauf sind kurz, was hohen Preisen in die Hände spielt, da die Menschen keine Zeit haben, nach einem Haus zu suchen und über den Preis zu verhandeln. Mit anderen Worten: Es ist nicht allein die Schuld der APN, sie ist kein entscheidender Faktor, aber sie ist sicherlich einer der Gründe für die steigenden Immobilienpreise“, erklärt Vujović gegenüber Index.

Die Preise für Neubauwohnungen in Zagreb stiegen im vergangenen Jahr, während der COVID-19-Krise, um 9 %.

Nach Angaben des Staatlichen Amtes für Statistik lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für Neubauten in Kroatien im vergangenen Jahr bei 12.724 Kuna, was 3,1 % über dem Niveau des Vorkrisenjahres 2019 liegt. Während die Preise für Neubauten im Rest des Landes im gleichen Zeitraum um 4,6 % sanken und im Durchschnitt 11.198 Kuna betrugen, verzeichnete Zagreb einen deutlichen Anstieg der Preise für neue Wohnungen. Im vergangenen Jahr kostete eine neue Wohnung in der Metropole durchschnittlich 14.013 Kuna, das sind 9,2 % mehr als 2019. Dies ist weitgehend auf die subventionierten APN-Darlehen zurückzuführen, von denen die meisten für den Kauf von Wohnraum in der Hauptstadt verwendet werden.

Es gab zahlreiche Fälle von Missbrauch staatlicher Subventionen.

Die Vergabe staatlich subventionierter Darlehen wurde auch durch Missbrauch getrübt, wie die Medien in den letzten Jahren berichteten. Es gab Fälle, in denen Empfänger subventionierter Darlehen Häuser kauften, um ihre Wohnungsfrage zu klären, diese dann aber vermieteten oder in Ferienwohnungen für Touristen umwandelten. Die Medien deckten auch Fälle auf, in denen junge Menschen subventionierte Darlehen erhielten, um Häuser von ihren Eltern zu kaufen, oder in denen Kinder ihren Eltern ihre eigenen Häuser schenkten, nur um dann APN-Darlehen zu beantragen.

Gesellschaftliche Folgen.

Kroatien muss das Rad nicht neu erfinden; es muss lediglich ein nachhaltigeres Wohnungsbaumodell einführen, das den Marktwettbewerb nicht verzerrt und keine Kultur des Rentier-Daseins fördert. Der Ansatz der EU für bezahlbaren Wohnraum ist beispielsweise umsichtiger und fördert den Bau von Sozialwohnungen. In München zum Beispiel werden jährlich über 1.000 solcher Wohnungen gebaut, und viele andere europäische Städte nutzen dieses Modell ebenfalls. Wie Novotny betont, besteht keine Notwendigkeit, eine Art neue Sozialwohnungen zu bauen, sondern vielmehr ein Wohnungsbaumodell zu entwickeln, das den Wohnungsmangel auf nachhaltige Weise behebt, wie von der EU gefordert. Dies erfordert die Regulierung des Graumarktes für Mietimmobilien und die Stärkung der Kommunalverwaltungen.

Das subventionierte Darlehensmodell der APN scheitert.

Das Modell der APN in seiner heutigen Form hat ausgedient. Es ist an der Zeit, es zu reformieren oder abzuschaffen. Der Staat hat keinen Grund, in den Immobilienmarkt einzugreifen, nicht einmal wenn es um sozialen Wohnungsbau geht. Das bestehende Modell fördert das Rentier-Dasein und verzerrt den Wettbewerb auf dem Markt, was die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Wie Novotny argumentiert, benötigt Kroatien ein neues Wohnungsbaumodell, das finanziell tragfähig ist, den EU-Praktiken entspricht und die Bedürfnisse aller Bürger berücksichtigt, nicht nur der unter 45-Jährigen.

Die APN muss sich anpassen und verändern.

Vujović ist der Meinung, dass das System der APN zur Vergabe subventionierter Wohnbaudarlehen zu zentralisiert ist. Menschen in Zagreb nutzen diese Darlehen am meisten, gefolgt von denen in Rijeka und Split, während der Rest des Landes zweitrangig ist. Vujović schlägt vor, die Mittel auf die Ebene der Gespanschaften zu dezentralisieren, sodass jede Gespanschaft ihre eigene APN hat. Dies würde die Menschen motivieren, Häuser außerhalb von Zagreb zu kaufen, und den Markt in anderen Regionen ankurbeln. Auf diese Weise würden wir auch sicherstellen, dass die Immobilienpreise in ganz Kroatien gleichmäßiger verteilt sind.

Die APN gibt an, Missbrauch zu verhindern.

Unsere Anfrage an die APN ergab die Antwort, dass dort bisher keine Meldungen über den Missbrauch von mit subventionierten Darlehen erworbenen Immobilien eingegangen sind. Es wurde zudem erklärt, dass man daran arbeite, Missbrauch zu verhindern, weshalb das Subventionsgesetz geändert wurde. Die APN hat seit 2017 18.024 Anträge auf subventionierte Wohnbaudarlehen erhalten, von denen 17.515 genehmigt wurden, während 509 abgelehnt oder nicht umgesetzt wurden. Eine neue Ausschreibung für subventionierte APN-Wohnbaudarlehen wurde gerade gestartet, mit einem Budget von 50 Millionen Kuna. Antragsberechtigt sind Personen unter 45 Jahren, die noch kein Haus oder keine Wohnung besitzen; sie erhalten mindestens fünf Jahre lang mindestens 30 % ihrer monatlichen Tilgungsraten für das Wohnbaudarlehen.

Wir brauchen ein neues Wohnungsbaumodell für unsere Bürger.

Unabhängig davon, was mit der APN und dem Modell der subventionierten Darlehen geschieht, scheint es, dass die Behörden – sowohl die nationale Regierung als auch die Kommunalverwaltungen – die Art und Weise, wie sie Wohnungsfragen für die Bürger angehen, überdenken müssen. Werden sie ein Modell übernehmen, das dem entwickelter europäischer Länder und deren sozialem Wohnungsbau ähnelt, oder werden sie das Modell der subventionierten Darlehen grundlegend ändern oder vielleicht einen ganz neuen Ansatz wählen? Die Zeit wird es zeigen. Von den Politikern wird erwartet, dass sie konkrete Vorschläge vorlegen.

Alle neuen Lösungen müssen finanziell tragfähig sein, den EU-Praktiken entsprechen und die Bedürfnisse aller Bürger berücksichtigen, nicht nur der unter 45-Jährigen.

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