Boro Vujović, ein Immobilienexperte, erinnert daran, dass die Immobilienpreise vor etwa 15 Jahren, um das Jahr 2008 herum, auf dem heutigen Niveau lagen, während die Zinssätze viel höher und die Gehälter 30-40 Prozent niedriger waren, sodass man heute für das gleiche Geld viel mehr verdienen kann. "Wo warst du – nirgendwo, was hast du getan – nichts!" Darauf lassen sich alle Ersparnisse bei den Zinssätzen für Wohnungsbaudarlehen im letzten Jahrzehnt zusammenfassen, wenn man sie in den Kontext des rasanten Anstiegs der Immobilienpreise stellt. Die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen sind in diesem Zeitraum rapide gesunken: von etwa fünf bis sechs Prozent auf durchschnittlich 2,5 Prozent im letzten Jahr. Für jemanden, der den Kredit vor zehn Jahren aufgenommen hat, zahlt der Kreditnehmer der Bank insgesamt fast 50.000 Euro weniger zurück. Da jedoch der Quadratmeterpreis in der Zwischenzeit in die Höhe geschossen ist, kann man heute in Zagreb für den gleichen Betrag etwa 20 Quadratmeter weniger kaufen. Genau der Betrag, den die Zinsersparnis bringen würde, wenn sie von Anfang an irgendwie verfügbar gewesen wäre. Für 80.000 zahlst du 160.000 zurück Nach einer Berechnung der Sberbank hatte ein Wohnungsbaudarlehen über 80.000 Euro, das 2011 mit einem Zinssatz von 6,30 % aufgenommen wurde, eine Annuität von 530,21 Euro. Am Ende würde der Kreditnehmer 159.063 Euro an die Bank zurückzahlen. Wenn derselbe Kredit im letzten Jahr aufgenommen worden wäre, würde der Kreditnehmer 373,16 Euro pro Monat zahlen und am Ende 111.948 Euro zurückzahlen. Der Unterschied ist gewaltig – 47.115 Euro. Die Diskrepanz zwischen den Zinssätzen ist bei der OTP etwas geringer, wo der Zinssatz im Jahr 2011 bei 5,63 % lag, die Annuität 498 Euro betrug und der Kunde insgesamt 149.608 Euro zahlte, während der Kunde im letzten Jahr bei einem Zinssatz von 2,59 % monatlich 363 Euro zahlte und 108.924 Euro an die Bank zurückgab. Die Ersparnis läge bei 40.684 Euro. Wie sehr die Laufzeit den Kredit unrentabler und teurer macht, zeigt eine Berechnung der RBA. Jemand, der vor zehn Jahren denselben Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufgenommen hat, würde bei einem Zinssatz von 6,25 % monatlich 492,57 Euro zahlen und insgesamt 147.771 Euro zurückgeben. Im vergangenen Jahr würde der Kreditnehmer bei einem Zinssatz von 2,5 %, der für fünf Jahre festgeschrieben und danach variabel ist, monatlich 358,89 Euro zahlen und am Ende 131.192 Euro zurückgeben. Die Ersparnis beliege sich auf 15.579 Euro, dreimal weniger als beim Sberbank-Kredit mit einer Laufzeit von 25 Jahren. Gleichzeitig steigt der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. Für die 80.000 Euro konnte man vor 10 Jahren in Zagreb eine Wohnung von 57 Quadratmetern zu einem Preis von etwa 1400 Euro pro Quadratmeter kaufen. Heute liegt der Durchschnittspreis bei etwa 2200 Euro pro Quadratmeter, und für diesen Betrag kann man 36 Quadratmeter kaufen. Die Differenz beträgt 21 Quadratmeter, genau die Menge, die man mit den Ersparnissen von etwa 47.000 Euro aus der günstigeren Rückzahlung aufgrund des Zinsverfalls kaufen könnte. Das bedeutet, dass der Anstieg der Immobilienpreise eigentlich alles zunichtegemacht hat und wir wieder am gleichen Punkt angelangt sind. In zahlreichen anderen kroatischen Städten sind die Immobilienpreise ebenfalls gestiegen, wenn auch vielleicht nicht in absoluten Zahlen, so doch proportional nach dieser Berechnung. Boro Vujović, ein Immobilienexperte, erinnert daran, dass die Immobilienpreise vor 15 Jahren, um 2008 herum, etwa auf dem heutigen Niveau lagen, während die Zinssätze viel höher und die Gehälter 30-40 Prozent niedriger waren, sodass man heute für das gleiche Geld viel mehr verdienen kann. – Ich habe Kunden, die 2008 eine Wohnung gekauft und seitdem in sie investiert haben, und heute werden sie sie zu einem höheren Preis verkaufen, aber heute liegen die Zinssätze bei etwa 2,5 %, während sie damals bei fünf, sechs und sieben Prozent lagen – erklärt er. Er sagt, dass die Immobilienpreise von 2009 bis 2015 gefallen sind und dann eine Stabilisierung folgte. Am niedrigsten waren sie 2013, als der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Zagreb bei etwa 1400 bis 1500 Euro lag. Heute sind es etwa 2200 Euro. Und was wird mit den Immobilienpreisen passieren? Werden sie durch die Einführung des Euro weiter steigen? Oder wird die Blase aufgrund des durch die Inflation und die Folgen der Pandemie sinkenden Lebensstandards platzen? Die Einführung des Euro sollte keine Auswirkungen haben, da wir bereits alles in Euro berechnen. Vor Kurzem hat Prof. Tica jedoch eine gute Analyse im Zusammenhang mit Schengen vorgelegt. Diese Änderung könnte zu einem erhöhten Interesse der Käufer führen, insbesondere in Gebieten an der Grenze zu Slowenien und Ungarn. Istrien, Kvarner und Gorski Kotar werden ebenfalls an Bedeutung gewinnen – sagt Vujović und bezieht sich dabei auf Ausländer, die Immobilien in Kroatien kaufen. Er sagt, dass etwa 50 % der Kunden seiner Agentur über einen Kredit kaufen, während diejenigen, die Ersparnisse haben und sich für eine Investition in Immobilien entscheiden, normalerweise bar bezahlen. Wenn es um die Blase geht, die aufgrund des sinkenden Lebensstandards platzen könnte, sind sie in dieser Berechnung nicht enthalten. – Das sind Leute, die nicht gezwungen sind, ihre Immobilien zu verkaufen. Wenn sie beispielsweise 2009 etwas gekauft haben, sind die Preise um 30-35 %, manchmal sogar um 50 % gefallen und sind seitdem wieder gestiegen. Sie haben nichts verloren. Aber wo könnte es ein Problem geben? Dort, wo man auf Kredit gekauft hat und der Warenkorb teurer ist, sodass weniger für die Hypothekenrate übrig bleibt. Nach der bisherigen Praxis zahlen die Leute jedoch zuerst die Hypothekenrate und denken dann darüber nach, was sie essen – kommentiert der Immobilienexperte. In der vorangegangenen Krise hatten wir ein doppeltes Problem, sagt er – einen weltweiten Geldmangel und Kreditprobleme in der Schweiz, weswegen die Hypothekenzinsen in die Höhe schossen, während viele andere ihren Arbeitsplatz verloren. Heute haben wir diesen Faktor nicht. Stabilisierung des Marktes Die Inflation könnte die Kosten in die Höhe treiben, die Nachfrage könnte sinken. Ein wesentlicher Faktor ist die angekündigte Erhöhung der Zinssätze, die den Abfluss aus Ersparnissen verringern und damit die Nachfrage senken sowie die Kreditkapazität reduzieren würde. Dies sind keine Gründe für eine „Blase“, sondern für eine Verlangsamung des Marktes und eine Stabilisierung. Derzeit wird alles verkauft auf dem Markt, was verfügbar ist; ich würde nicht sagen, dass es völlig unbeeinflusst vom Preis ist, aber fast – sagt Vujović und erklärt, dass Investitionen in Immobilien in unserem Land stark ausgeprägt sind und dass der Kapitalmarkt unterentwickelt ist, auch mit, wie er sagt, dem Beispiel von Bitcoin und anderen virtuellen Währungen, die Instabilität gezeigt haben und die etwa 30 % aller Transaktionen ausmachen, an der Küste sogar 60-70 % der Transaktionen. Für sie sind unsere Immobilien billig: Deutsche, Österreicher, sogar Slowenen. Und aufgrund der Coronavirus-Pandemie haben Autoreisen an Bedeutung gewonnen, was Kroatien zu einem attraktiven Markt für Ausländer macht. Quelle: vecernji.hr

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