Städte in der Nähe von Zagreb werden attraktiver für Menschen, die ihr Wohnproblem lösen wollen. Niedrigere Preise, günstigere Nebenkosten, weniger Staus und allgemein ein höherer Lebensstandard sind die Gründe, warum Wohnungen und Häuser in Velika Gorica, Zaprešić, Samobor, Sveta Nedelja, Jastrebarsko und Dugo Selo sehr gefragt sind. Wir haben untersucht, wie viel günstiger Immobilien in diesen Städten im Vergleich zur Hauptstadt sind und was neue Bewohner sonst noch anzieht.

Das größte Interesse, insbesondere bei jungen Familien, besteht derzeit an Velika Gorica, da es dort den meisten Neubau gibt. Die Stadt ist über drei Schnellstraßen gut mit Zagreb verbunden. Nach Ankündigungen der lokalen Behörden wird Velika Gorica bald mit dem Bau von zwei neuen Kindergärten mit insgesamt 400 Plätzen sowie einem Zentrum für ältere Menschen und Behinderte beginnen. Der Bürgermeister von Velika Gorica, Krešimir Ačkar, kündigte an, dass die Kindergärten der Stadt völlig kostenlos sein werden und man nach der Abschaffung der 12-prozentigen Zusatzsteuer ab dem 1. Januar nächsten Jahres die Einkommensteuer nicht erhöhen werde. Nach Daten der größten Zagreber Immobilienagentur, Opereta, liegt der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter im Neubau in Velika Gorica bei 2400 Euro, während Altbauten etwa 2100-2200 Euro kosten. In Zagreb kostet ein Quadratmeter etwa 2800 Euro, und das ohne Neubauten. Wenn diese in die Berechnung einbezogen werden, liegt der Durchschnittspreis bei über 3000 Euro. Auf der spezialisierten Immobiliensuchmaschine GoHome ist ersichtlich, dass der Preis für Häuser in Velika Gorica bei etwa 1600 Euro pro Quadratmeter beginnt, während er im Raum Zagreb über 2100 Euro liegt. Natürlich hängt alles von der Lage und Ausstattung ab. Zum Beispiel werden Häuser in Velika Gorica mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und 600 Quadratmetern Grundstück, die um 1980 erbaut wurden und in gutem Zustand sind, für 250.000 Euro verkauft (2080 Euro pro Quadratmeter). „Angesichts des allgemeinen Mangels an Immobilien auf dem Markt sowie des Mangels an bezahlbarem Wohnraum hat sich das Interesse auf Städte in der Nähe von Zagreb verlagert, da deren Infrastruktur den Bedürfnissen junger Familien entspricht. Velika Gorica ist interessant, weil es den meisten Neubau bietet. Die kroatische Post ist vor Kurzem in diese Stadt umgezogen, und eine umfassende Erweiterung der Geschäftszone Meridian 16 wurde angekündigt“, sagte Boro Vujović, Eigentümer von Opereta, in einem Interview mit tportal. In Zaprešić wird viel gebaut – etwa 600 Wohnungen – und es ist besonders interessant für Menschen aus dem westlichen Teil von Zagreb. Ein großer Vorteil dieser Stadt, die etwas mehr als 24.000 Einwohner hat, ist die gute Anbindung an die Metropole durch ZET-Busse und die Vorortbahn. Und auch der Bürgermeister von Zaprešić, Željko Turk, kündigte an, dass man nach der Abschaffung der Zusatzsteuer die Einkommensteuer nicht erhöhen werde. Zudem ist jedem, der seinen Wohnsitz in Zaprešić angemeldet hat und berufstätig ist, ein Kindergartenplatz für sein Kind garantiert. Der Durchschnittspreis für Neubauten in Zaprešić liegt bei 2200 Euro pro Quadratmeter, während Altbauten etwa 2000 Euro kosten. Häuser mit 200 Quadratmetern werden für 200.000 Euro verkauft, wobei der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei etwa 1200 Euro liegt. Angesichts der zunehmenden wirtschaftlichen Aktivität in Kerestinec, vor allem durch den Bau eines Campus und einer Fabrik von Mate Rimac, in der 2500 Menschen arbeiten sollen, besteht großes Interesse am Kauf von Immobilien in Sveta Nedelja und Samobor. In beiden Städten gibt es keine Zusatzsteuer, und sie sind seit Jahren als einige der angenehmsten Wohnorte in Kroatien bekannt. In Sveta Nedelja ist der öffentliche Nahverkehr kostenlos, und Samobor hat den Kommunalbeitrag für den Bau von Wohnungen und Einfamilienhäusern gesenkt, was das Bauen billiger macht. Die kommunale Infrastruktur in beiden Städten ist auf hohem Niveau. Der Durchschnittspreis für Neubauten in Samobor und Sveta Nedelja beträgt 2500 Euro pro Quadratmeter, und Wohnungen in älteren Gebäuden kosten etwa 2000 Euro. Häuser mit 200 Quadratmetern, die um 1990 in Samobor gebaut wurden, werden für 300.000 bis 400.000 Euro verkauft. Dugo Selo liegt 20 Kilometer östlich des Zentrums von Zagreb und ist eine der Städte mit dem besten natürlichen Bevölkerungswachstum in Kroatien. Zwei Kindergärten werden gebaut, eine neue Grundschule ist geplant, und ein neues Gebäude für die weiterführende Schule befindet sich in der Endphase des Baus, in dem das Exzellenzzentrum für Robotik untergebracht sein wird. Die Stadt subventioniert die Kosten für den Kindergarten sowie den Schülertransport von den weiterführenden Schulen nach Zagreb. Die Zusatzsteuer in Dugo Selo beträgt neun Prozent, und die lokalen Behörden haben noch nicht entschieden, ob deren Abschaffung zu einer Erhöhung der Einkommensteuer führen wird. Der Preis für Wohnimmobilien in Dugo Selo beginnt bei 2000 Euro für neue Wohnungen, während Altbauten etwa 1800 Euro kosten und Häuser für 1300-1400 Euro verkauft werden. Natürlich sind dies Preise, die je nach Zustand des Hauses, Lage und Grundstücksgröße korrigiert werden können. Etwa 30 Kilometer südwestlich von Zagreb liegt Jastrebarsko, eine Stadt, die in den letzten Jahren ebenfalls einen allmählichen Anstieg der Migration verzeichnet hat. Der Hauptgrund ist, dass Immobilien deutlich günstiger sind als in der Hauptstadt. Der Durchschnittspreis einer Wohnung liegt bei etwa 1900 Euro und eines Hauses bei etwa 1100 Euro pro Quadratmeter. Die Direktorin der Agentur Colliers Kroatien, Vedrana Likan, glaubt, dass sich der Trend der steigenden Nachfrage nach Immobilien außerhalb von Zagreb in Zukunft fortsetzen wird. „Allgemein gesprochen steht der Immobilienmarkt in Kroatien vor einer hohen Nachfrage und einem mangelnden Angebot, was zu einem Preisanstieg geführt hat. Daher sind alternative Standorte für Käufer attraktiv geworden, da das Preis-Leistungs-Verhältnis außerhalb der Großstädte besser ist. Die höheren Preise in Zagreb und anderen Großstädten resultieren aus dem Mangel an verfügbarem Bauland, während gleichzeitig eine große Anzahl von Grundstücken derzeit im Besitz der Städte und des Staates ‚blockiert‘ ist. Dugo Selo, Samobor, Zaprešić, Jastrebarsko, Velika Gorica und Sveta Nedelja bieten eine gute Alternative zu Zagreb. Sie liegen in der Nähe, sind gut angebunden und bieten alles, was eine durchschnittliche Familie zum Leben braucht“, erklärte Likan. Sie stellt fest, dass der Immobilienmarkt in Zagreb in diesem Jahr von interessanten Trends geprägt war. Diesen Sommer gab das staatliche Statistikamt bekannt, dass es im ersten Quartal dieses Jahres sogar einen ersten, kleinen Rückgang des Quadratmeterpreises in Zagreb gab. Dies geschah nach einem Rückgang der Wohnungsverkäufe um 30 % im letzten Quartal 2022. Nach Daten der Steuerverwaltung ist das Verkaufsvolumen von Wohnimmobilien in Zagreb im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 um 23 % gesunken. „Der Immobilienmarkt ist in eine Abkühlungsphase eingetreten, was durch den Anstieg der Zinssätze beeinflusst wurde. Dieser Rückgang des Transaktionsvolumens wird sich voraussichtlich in Zukunft fortsetzen, insbesondere wenn man bedenkt, dass Käufer von der hohen Inflation, steigenden Zinssätzen und Kreditbedingungen getroffen wurden, und wir zudem eine unsichere wirtschaftliche Lage haben, die zu einem Rückgang der Nachfrage führt“, prognostizierte Likan.

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