Die Hauspreise sind in die Höhe geschossen, insbesondere in Zagreb und am Meer, und neue Anreize für das Preiswachstum wurden durch Subventionen für Hypothekendarlehen gesetzt.

Auf dem Immobilienmarkt in Kroatien ist ein Trend spürbar, dass selbst die Preise von Häusern, die schon lange auf dem Markt sind – in manchen Fällen mehr als ein Jahr –, entgegen jeder Logik steigen. Dalibor Dobrić hat für die DW Experten gefragt, was dort geschieht (der Text wird mit Genehmigung des Autors in voller Länge veröffentlicht): Angesichts einer neuen Runde von Subventionen für Hypothekendarlehen haben die Hauspreise unerwartet begonnen, weiter zu steigen, insbesondere auf dem Markt in Zagreb und an der Küste. Die Preise für gebrauchte Häuser an bestimmten Standorten erreichen das Niveau von Neubauwohnungen, obwohl auch letztere teurer geworden sind. >> Subventionen haben die Hauspreise in die Höhe getrieben – wann ist der richtige Zeitpunkt zum Kauf? Betrachtet man die Hauspreise im Detail, so zeigt sich ein Trend, dass selbst die Preise von Häusern, die bereits seit langer Zeit auf dem Markt sind – teilweise über ein Jahr –, entgegen der Logik steigen. Zudem variieren die Preise in den Anzeigen je nachdem, welche Agentur sie geschaltet hat.

Was das Preiswachstum antreibt

Was treibt die Preise so schnell nach oben? Ein Grund ist sicherlich das staatliche Eingreifen. Die Subventionen werden in einem sehr kurzen Zeitraum gewährt, sodass Käufer Preisen zustimmen, die einen Großteil der Förderung wieder „auffressen“. Hinzu kommt jedoch auch eine positive wirtschaftliche Lage sowie niedrige Sparzinsen, weshalb Menschen ihre Ersparnisse in Immobilien umschichten. Boro Vujović, Eigentümer der Zagreber Agentur Opereta und stellvertretender Vorsitzender der kroatischen Immobilienkammer, erklärt, dass die aktuelle wirtschaftliche Situation einer der Gründe für den Preisanstieg ist, da sie die Menschen dazu motiviert, mehr in Immobilien zu investieren. „Die Psychologie der Kroaten besteht darin, in Raten zu sparen; wir sind es nicht gewohnt, in Gold, Aktien oder Anleihen zu investieren“, sagt er und fügt hinzu, dass die Menschen an ihre Zukunft denken, in der ungewiss ist, ob es Renten geben wird. Wohnraum, der vermietet wird, generiert immer Einkommen.

Niemand verliert gerne

Was jedoch manchmal sogar zu drastischen Preissteigerungen führt – in einigen Fällen bei Häusern, die seit Monaten keinen Käufer gefunden haben und nun die Preise von Neubauwohnungen erreichen –, ist die Tatsache, dass viele Kroaten in Immobilien „feststecken“. Sie können den Wert des Hauses nicht in liquides Bargeld umwandeln, und das im Haus investierte Geld wird zwar bewahrt, aber nicht vermehrt, erklärt Nikola Erceg, Assistent am Institut für Psychologie der Philosophischen Fakultät in Zagreb, der gemeinsam mit Professor Zvonimir Galić das Modul für Psychologie des Konsumverhaltens leitet. Aus psychologischer Sicht liegen die Gründe für das Verhalten, das zu steigenden Hauspreisen führt, in der „Verlustaversion“, sagt Erceg. „Menschen sind nämlich wesentlich stärker von der Geldsumme betroffen, die sie verlieren werden (wenn sie das Haus zum Beispiel nicht zu dem von ihnen selbst gesetzten Preis verkaufen, haben sie das Gefühl, Geld zu verlieren), als von der Freude über den Gewinn desselben Betrags. Schlichtweg mögen es Menschen nicht zu verlieren, und im Kontext des Hausverkaufs riskieren sie höhere Preise und die Unmöglichkeit des Verkaufs, nur um das Gefühl des Verlustes zu vermeiden – selbst wenn dieser Verlust subjektiv ist (im Verhältnis zu dem, was sie geschätzt hatten) und nicht objektiv (im Verhältnis zum objektiven Preis des Hauses).“ Darüber hinaus vernachlässigen die Menschen oft das „Risikospiel“, das mit diesem Verhalten verbunden ist (d. h. das Haus nicht zu verkaufen oder es nicht in liquides Bargeld umzuwandeln): Was sind die tatsächlichen Kosten dieses Verhaltens, und hätte das Geld in der Zwischenzeit gewinnbringend investiert werden können?

Was uns gehört, ist wertvoller

Ein weiteres Phänomen, so Erceg weiter, ist der soziale Vergleich. „Wir sind soziale Wesen und werden über wichtige Aspekte unseres Überlebens und Erfolgs im Leben meist durch die Menschen in unserem Umfeld informiert. Menschen neigen extrem dazu, Rückschlüsse auf ihren Status oder ihre Situation zu ziehen, indem sie sich mit anderen vergleichen. Es ist nicht verwunderlich, dass die Leute dann die Preise ihrer Häuser danach festlegen, wie andere ihre bewertet haben, was eine inflationäre Preisblase erzeugt.“ Und warum setzen manche Leute überhöhte Preise für ihre Häuser an? Erceg schlägt ein drittes interessantes Phänomen vor, den „Besitztumseffekt“. Dies hängt damit zusammen, dass Menschen etwas mehr wertschätzen, wenn sie es besitzen, als wenn dies nicht der Fall ist. „Der Besitztumseffekt lässt sich am besten durch eine Studie mit Tassen veranschaulichen. Einer Hälfte der Studienteilnehmer wurde eine ganz gewöhnliche Tasse geschenkt, der anderen Hälfte nicht. Ihre Aufgabe war es, den Wert der Tasse zu schätzen, und diejenigen, die eine Tasse erhalten hatten, schätzten ihren Wert doppelt so hoch ein wie diejenigen, die keine hatten.“

Stabilisierung erwartet

Und wie lange wird diese Situation auf dem Markt anhalten? Boro Vujović von Opereta sagt, dass es nicht mehr lange so weitergehen kann. Es werde keinen Marktabsturz wie im Jahr 2008 geben, als die Blase platzte, so Vujović. „Dieses Mal wird es nicht wie 2008 und 2009 sein. Die Situation ist heute anders: es gibt keine Krise, keine Arbeitslosigkeit, die Banken haben Kriterien für die Kreditvergabe festgelegt und die Menschen leihen sich nicht wie früher 100 Prozent des Kaufpreises... Die Situation wird sich glätten, stabilisieren, und es könnte eine kleine Korrektur geben, vielleicht eine Verlangsamung des Anstiegs, aber es wird keinen Crash geben.“ Er stellt fest, dass selbst die seriösen Investoren auf dem Immobilienmarkt, die sogenannten „erfahrenen Investoren“, kein weiteres Preiswachstum, sondern eher Stabilität erwarten. Vujović sagt sogar, dass in Zagreb bereits eine Art Korrektur begonnen hat. „Wohnungen im Stadtzentrum, die für die kurzfristige Vermietung an Touristen gekauft wurden, tauchen nun allmählich auf dem Markt auf, weil das Angebot zu groß ist. Das wird zur Stabilisierung der Wohnungspreise im Stadtzentrum führen, sowohl für Miete als auch für Kauf“, glaubt er. Das irrationale Verhalten und das Festsetzen hoher Preise ist laut Vujović das Ergebnis von Gier. „Sie werden es später bereuen; ‚Ich hätte es verkaufen können, warum habe ich es nicht getan?‘, werden einige sagen, genau wie nach 2008“, resümiert Vujović für die DW. Quelle: prijaplani.hr

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