Boris Vujčić: "Der Immobilienmarkt ist noch nicht überhitzt, aber er erwärmt sich rapide und könnte sich noch weiter aufheizen, wenn sich dieser Trend noch ein Jahr fortsetzt."

Der Gouverneur der kroatischen Nationalbank, Boris Vujčić, sagte letzte Woche, dass der Immobilienmarkt kühl sei, dass die Preise auf dem Vorkrisenniveau lägen und dass dies insbesondere für die Adria gelte. Er wies auch darauf hin, dass die Kluft zwischen Baukosten und Marktpreisen wachse, woraufhin Bauinvestoren reagierten und erklärten, dass sie nicht an eine Immobilienblase an der Adria oder in Zagreb glauben, mit Ausnahme von alten Wohnungen in unattraktiven Lagen in Zagreb. Obwohl Vujčić selbst das Wort "Blase" nicht erwähnte, wurde es in der Öffentlichkeit so verstanden. Im Gespräch versuchte er zu erklären, was er eigentlich meinte, indem er das Bild der Erwärmung verwendete. "Der Immobilienmarkt ist noch nicht überhitzt, aber er erwärmt sich rapide und könnte sich noch weiter aufheizen, wenn sich dieser Trend noch ein Jahr fortsetzt."

Sind Wohnungsbaudarlehen überbewertet?

Mit einer jährlichen Wachstumsrate von 10,2 % im zweiten Quartal dieses Jahres liegt Kroatien bei der Intensität des Preiswachstums von Wohnimmobilien an dritter Stelle unter den EU-Ländern, hinter Ungarn und Luxemburg. Dieses Wachstum ist zweieinhalbmal so hoch wie das durchschnittliche Preiswachstum bei Wohnimmobilien auf EU-Ebene, und das Verhältnis im Vergleich zum Wachstum des nominalen BIP ist sogar noch größer, erklärte Vujčić. "Aufgrund der langen Periode der Unterbewertung von Wohnimmobilien, die diesem Wachstum vorausging, können wir jedoch noch nicht auf eine Überbewertung schließen, was nicht bedeutet, dass sich eine solche Einschätzung im Laufe von ein oder zwei Jahren nicht ändern wird. Daher müssen wir vorsichtig sein und die Ursachen dieses Zustands sowie die daraus resultierenden Risiken kontinuierlich bewerten", warnte er.

Die Kluft zwischen Baukosten und Preisen

Bauunternehmer stimmen Vujčićs Behauptung nicht zu, dass es eine wachsende Kluft zwischen Baukosten und Preisen gebe. Sie sagen, dass die Baukosten, einschließlich der Grundstücke, steigen, dass es an Arbeitskräften mangle und die Fristen länger würden, sodass es keinen Extragewinn gebe, außer in seltenen Fällen, die, wie sie betonen, nicht verallgemeinert werden sollten. Vujčić antwortet darauf, dass offizielle Daten des DZS zeigen, dass die Preise für Baumaterialien nach einer langen Zeit der Stagnation mit sehr niedrigen Raten von unter 2 % gestiegen sind und dass die Arbeitskosten im Baugewerbe nach einem vorübergehenden Anstieg im letzten Jahr Mitte dieses Jahres zum Stillstand gekommen sind. "Da sich das Wachstum der Wohnimmobilienpreise beschleunigt, erhöht sich deren Verhältnis zu verschiedenen Indizes der Baukosten. Einigen Indikatoren zufolge ist es in den letzten vier Jahren sogar um bis zu 20 % gestiegen. Die Finanzergebnisse stehen im Einklang mit solchen statistischen Indikatoren. So verzeichneten Bauunternehmen im letzten Jahr nach Angaben von Fina einen Nettogewinn von rund 400 Millionen Kuna, nachdem sie von 2010 bis 2017 Verluste in Höhe von rund 7,5 Milliarden Kuna angehäuft hatten. Angesichts der wachsenden Indikatoren auf dem Immobilienmarkt glaube ich, dass Bauunternehmen in diesem Jahr bessere Geschäftsergebnisse erzielen könnten, wenn auch immer noch unter dem Vorkrisenniveau", sagte Vujčić.

Nicht zweckgebundene Kredite bedrohen die Stabilität nicht

Obwohl die HNB im Februar dieses Jahres eine Empfehlung zum Verfahren für die Genehmigung von Nicht-Wohnungsbaudarlehen für Verbraucher an Kreditinstitute herausgegeben hat und die Banken aufgefordert wurden, alle Risiken, die sich aus ungebundenen Barkrediten ergeben können, in das interne Verfahren zur Bewertung der Angemessenheit ihres Kapitals einzubeziehen, wuchsen die Barkredite auf Jahresbasis weiterhin mit zweistelligen Raten. Vujčić ist davon überzeugt, dass ungebundene Barkredite die Stabilität des Systems nicht gefährden. Er sagt, dass sie nur etwa 12 % der Aktiva der Banken ausmachen und dass das Kapital der Banken derzeit höher ist als deren Gesamtbetrag. Er fügt jedoch hinzu, dass es ihn beunruhige, dass die Banken unter den Bedingungen allgemeiner Zinssenkungen von den Erträgen aus diesen Krediten abhängig geworden sind. "Ihr Anteil an den gesamten Zinserträgen ist von weniger als 18 % im Jahr 2012 auf fast 30 % im ersten Halbjahr dieses Jahres gestiegen. Aus dieser Sicht betrachte ich die Ausrichtung auf Barkredite als eine Geschäftsentscheidung der Banken, die auf einer bewussten Risikoübernahme basiert, die aufgrund ihrer Risikobehaftetheit die Rentabilität des Bankensystems erheblich verringern könnte, insbesondere unter ungünstigen makroökonomischen Bedingungen. Aus Sicht der Schuldner wird das Risiko dadurch begrenzt, dass es sich meist um Kuna-Kredite mit festem Zinssatz handelt. Relativ milde Kreditvergabekriterien führen jedoch dazu, dass im Falle einer Rezession und sinkender Einkommen einige Verbraucher schnell in Schwierigkeiten bei der Rückzahlung geraten könnten."

Was führte zur leichten Verlangsamung des Wachstums?

Vujčić sagte, dass die leichte Verlangsamung des Wachstums ungebundener Barkredite im laufenden Jahr ausschließlich auf die Bemühungen der Banken zurückzuführen sei, ihre Kreditvergabekriterien an die Empfehlung der HNB anzupassen. "Alle Banken bis auf eine haben diese Empfehlung befolgt, und wir erwarten, dass die letzte Bank dies ebenfalls bis Ende des Jahres tun wird. Wir beobachten weiterhin die Intensität und Struktur des Wachstums dieser Kredite. Anfang nächsten Jahres soll die HNB zusätzliche Befugnisse zur Regulierung der Bedingungen für die Kreditvergabe erhalten, wie es im Aktionsplan für den Beitritt zum Wechselkursmechanismus II (WKM II) vorgesehen ist. Ein solch klares Mandat und zusätzliche Befugnisse werden unsere nächsten Schritte erleichtern, falls wir sie für notwendig erachten."

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