Zweizimmerwohnung, 54 Quadratmeter, hervorragende Lage. Baujahr 1971, Wohnung renoviert, ruhige Umgebung.

Preis? Ein kleines Schnäppchen! Alles inklusive, der Käufer zahlt 110.000 Euro oder 2.037 Euro pro Quadratmeter in einem der begehrtesten neuen Stadtviertel Zagrebs. Zapruđe. Eine Einzimmerwohnung von 30 Quadratmetern im siebten Stock eines gepflegten Gebäudes. Baujahr 1963, hervorragende Lage, gute Verkehrsanbindung, Nähe zur Avenue Mall. Und auch hier ein Schnäppchenpreis. Die Wohnung wird für 64.000 Euro verkauft, was für den Käufer 2.069 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bedeutet. Die Wohnungspreise in Zagreb sind in der Tat in letzter Zeit explodiert, und es scheint, dass sie so bald nicht wieder auf ein niedriges Niveau zurückkehren werden. Doch trotz des Appetits der Verkäufer liegen der „Jutarnji list“ Daten über Immobilienverkäufe vor, die belegen, dass die astronomischen Immobilienpreise, die wir erleben, seit das Bauministerium unter der Leitung von HNS-Minister Predrag Štromar die vierte Runde subventionierter Wohnungsbaudarlehen angekündigt hat, in der Realität nicht haltbar sind. Nämlich – die Angebotspreise, mit denen Verkäufer auf Internetportalen werben, sinken in der Realität um bis zu 35 %, bis die Kaufverträge unterzeichnet sind, was einen bisher beispiellosen Unterschied zwischen den angebotenen und den erzielten Immobilienpreisen darstellt.

Monatlicher Durchschnitt

Nach den Daten des Portals Njuškalo, das einen monatlichen Bericht über die durchschnittlichen Angebotspreise von Immobilien veröffentlicht, haben Verkäufer, die in den letzten drei Monaten Wohnungen in der Stadt Zagreb verkauft haben, im Durchschnitt über 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnung erzielt. Genauer gesagt lag der durchschnittliche Angebotspreis im September bei 2.079 Euro pro Quadratmeter Wohnung in Zagreb, und im folgenden Monat stieg der Preis um einen weiteren Euro, wobei der Oktober mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.083 Euro pro Quadratmeter Zagreber Immobilien abschloss. Da Statistiken über die durchschnittlich erzielten Verkaufspreise von Wohnungen in Kroatien leider nicht verfügbar sind (es gibt lediglich eine Statistik zum Neubau, aber auch diese nur für die ersten sechs Monate des Jahres 2019), hat die „Jutarnji list“ eine andere Methode zur Berechnung der Differenz zwischen den angebotenen und den erzielten Verkaufspreisen von Wohnungen entwickelt: Wir haben beim Bauministerium Daten über die durchschnittlich erzielten Preise für Wohnungen angefordert, die in Zagreb während der vierten Runde der subventionierten Darlehen verkauft wurden, und die Statistiken zeigen am besten, wie unrealistisch die Angebotspreise sind.

Weitere Statistiken

Nach den vom Bauministerium zur Verfügung gestellten Daten wurden in Zagreb bisher 909 Wohnungen verkauft, und der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für subventionierten Wohnraum lag 2019 bei 1.507,90 Euro. Vergleicht man diesen Wert mit dem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.042 Euro pro Quadratmeter Wohnung in Zagreb laut den einzelnen Monatsberichten von Njuškalo, so zeigt sich, dass die Angebotspreise für Wohnungen in der Stadt im Durchschnitt um 35 % höher liegen als das, was tatsächlich auf dem Markt erzielt wird, was ein deutlicher Indikator für die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt ist. Die Berechnung ist weit von der Perfektion entfernt, wenn man bedenkt, dass der Verkauf von Wohnungen über subventionierte Darlehen bisher nur einen Teil der Gesamtverkäufe ausmacht, aber angesichts der Tatsache, dass die Wohnungspreise im Zuge der Subventionen am stärksten gestiegen sind, ist dies nicht auf die leichte Schulter zu nehmen.

Ein weiterer Unterschied

Darüber hinaus stützen auch die offiziellen Statistiken des Statistischen Landesamtes zu den Durchschnittspreisen für Neubauten in der Metropole das Argument von Jutarnji, obwohl die Daten nur für die ersten sechs Monate dieses Jahres vorliegen. Diese Preise lagen im Durchschnitt bei rund 1.639 Euro pro Quadratmeter, was ebenfalls deutlich unter den durchschnittlichen Angebotspreisen der Verkäufer liegt. Wie der Präsident der Vereinigung der Immobilienmakler der kroatischen Wirtschaftskammer, Dubravko Ranilović, gegenüber Jutarnji erklärte, beobachten Makler schon seit geraumer Zeit extrem hohe Differenzen zwischen den angebotenen und den erzielten Preisen für Immobilien auf dem Markt, welche die 10-Prozent-Grenze überschritten haben, die zuvor als maximale Differenz zwischen den angebotenen und den erzielten Preisen galt. „Wir warnen schon seit geraumer Zeit davor, dass die Situation auf dem Markt unrealistisch ist, und wir glauben, dass die Preisunterschiede endlich bereinigt werden sollten. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass dies viel Zeit in Anspruch nehmen wird, da uns Ähnliches aus dem Jahr 2008 bekannt ist, als die Krise begann. Damals war der Markt wie eingefroren, die Zahl der Transaktionen ging um bis zu 70 % zurück, und es dauerte sechs Monate, bis die Preise schließlich auf ein realistisches Niveau sanken“, erinnert sich Ranilović und fügt hinzu, dass der Vergleich zwischen den angebotenen und den erzielten Preisen für „subventionierte“ Wohnungen einige Mängel aufweist. Obwohl keine Daten über die Typologie der im Rahmen dieses Modells verkauften Wohnungen vorliegen – damit wir Daten über Wohnungen und Ähnliches haben – haben Subventionen in der Tat eine geringere Auswirkung auf Wohnungen im Stadtzentrum, wo die Preise stabiler sind; es werden dort meist kleine Wohnungen gekauft. Die Daten des Bauministeriums zeigen tatsächlich, dass es seit 2017 einen Anstieg des durchschnittlich erzielten Preises für subventionierte Wohnungen gibt. Während er 2017 bei 1.300 Euro lag, stieg er im darauffolgenden Jahr auf 1.450 Euro und liegt derzeit knapp über 1.500 Euro. Quelle: novac.jutarnji.hr

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