Die kroatische Öffentlichkeit erhält erstmals einen detaillierten Einblick in die Lage und die Trends am Immobilienmarkt. Es handelt sich um die jährliche Publikation „Überblick über den Immobilienmarkt in der Republik Kroatien“, die vom Wirtschaftsinstitut Zagreb in Zusammenarbeit mit dem Ministerium für Bauwesen und Raumordnung erstellt wurde.

Unter Verwendung von Daten aus Kauf-Verkauf-Transaktionen, die der Steuerverwaltung gemeldet wurden, analysierten Fachleute des Wirtschaftsinstituts Zagreb Durchschnittspreise, Größe und Alter verschiedener Immobilientypen – Wohnungen und Häuser, Einfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Bau-, Landwirtschafts- und Waldflächen im Zeitraum von 2012 bis 2017.

Für jeden aufgeführten Immobilientyp und jeden Indikator werden Daten auf nationaler Ebene, auf der Ebene der Gespanschaften und lokalen Einheiten sowie auf der Ebene der Katastralgemeinden der Stadt Zagreb präsentiert. Die Publikation richtet sich an ein breites Spektrum von Nutzern.

Sie ist das Ergebnis des 2015 verabschiedeten „Gesetzes über die Wertermittlung von Immobilien“, und dieser Marktbericht erfüllt mehrere Aufgaben. Einerseits ist er primär für „Gutachter“ gedacht, die an Immobilienbewertungen arbeiten, sei es für rechtliche oder geschäftliche Verfahren, und andererseits ist er für „Makler“ (Immobilienagenturen) und all jene konzipiert, die in irgendeiner Weise mit dem Immobilienhandel zu tun haben. Schließlich wird die Publikation den Bürgern dienen“, betont Željko Uhlir, Staatssekretär im Bauministerium.

Da dies das erste Dokument dieser Art ist, deckt es einen längeren Zeitraum ab und wird in Zukunft auf jährlicher Basis erstellt. Ziel ist es, einen transparenten Überblick über den Immobilienmarkt zu erhalten, um „Marktblasen“ und die dadurch verursachten Krisen zu vermeiden. Die Untersuchung zeigt, dass im beobachteten sechsjährigen Zeitraum auf dem kroatischen Immobilienmarkt insgesamt 536.811 Transaktionen realisiert wurden.

Interessanterweise wurde die größte Anzahl von Verkäufen bei landwirtschaftlichen Flächen erzielt, insgesamt 220.459, gefolgt von „Wohnungen und Häusern“ mit insgesamt 103.193 Transaktionen und „Bauland“ mit 74.378 Transaktionen. Der Gesamtwert der Transaktionen belief sich 2012 auf 22,4 Milliarden Kuna, während er 2017 auf 27,8 Milliarden Kuna anstieg.

Den bedeutendsten Anteil am Wert der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt haben Wohnungen, auf die 35,4 % des Transaktionswerts entfallen.

Was die Entwicklung der Verkaufspreise betrifft, weist Maruška Vizek, eine der Autorinnen der Studie, darauf hin, dass die Trends eng mit dem Konjunkturzyklus verknüpft sind. So sank der Durchschnittswert (Median) der Wohnungspreise bis 2015 auf 7.858 Kuna pro Quadratmeter. Danach erholte er sich wieder und erreichte 2017 8.310 Kuna pro Quadratmeter, was immer noch um 343 Kuna unter dem Niveau von 2012 liegt.

Die Analyse der Trends auf Ebene der lokalen Einheiten offenbart jedoch die gesamte Heterogenität des kroatischen Raums und der lokalen Wirtschaftsentwicklung.

„Die im Immobilienmarktbericht verfügbaren Daten zeigen deutlich und sehr anschaulich, dass ländlich-kontinentale Teile des Landes sowohl demografisch als auch wirtschaftlich aussterben, während das Leben und die wirtschaftliche Aktivität auf dem Immobilienmarkt in Zagreb, in den großen kontinentalen Städten und insbesondere in den Küstengespanschaften und lokalen Selbstverwaltungseinheiten florieren“, erläutert Vizek.

Indikatoren für Immobilienpreise pro lokale Einheit zeigen, dass der Tourismus der Faktor ist, der die Preisbildung am stärksten beeinflusst.

Hierzu zeigen die Preisdaten von Wohnungen und Häusern, dass sich unter den sieben Gespanschaften mit den höchsten Preisen sogar die Inseln an der Küste befinden.

Die Preisverteilung auf dem kroatischen Immobilienmarkt enthält eine signifikante Anzahl von Extremwerten. Für eine objektive Darstellung verwendeten die Autoren der Publikation den Median (Median) anstelle des arithmetischen Mittels, das viel empfindlicher auf extreme Datenwerte reagiert.

„Der Median reagiert am wenigsten empfindlich auf extrem hohe und niedrige Verkaufspreise und stellt daher bei Immobilienverkaufspreisen ein viel objektiveres Maß für die durchschnittlichen Verkaufspreise dar als das arithmetische Mittel“, erklärt Vizek.

Quellen: EIZ und Bauministerium / Autor: Neven Bučević/tportal.hr

Ein ähnlicher Fall tritt bei der Berechnung der „Durchschnittslöhne“ auf, wobei der Medianlohn ein viel realistischeres Maß für den Durchschnittslohn darstellt, da extrem hohe Löhne, die nur ein kleiner Teil der Arbeitnehmer erhält, ihn nicht beeinflussen. Die Publikation, die einen bedeutenden Fortschritt in der Transparenz des Immobilienmarktes bringt, wird der Öffentlichkeit Anfang nächster Woche vorgestellt, und das Bauministerium kündigt zudem die Schaffung eines Instruments an, das den Bürgern die Einschätzung des Wertes ihrer Immobilien erleichtern wird.

„Der nächste Schritt ist die Erstellung einer Methodik zur Massenbewertung von Immobilien. Wenn wir die Methodik gewählt haben, werden wir Web-Rechner erstellen, mit denen jeder Bürger eine schnelle Schätzung darüber erhalten kann, wie viel seine Immobilie wert ist“, verrät Uhlir und betont, dass es notwendig sei, die Daten für die Erstellung eines solchen Instruments weiter zu vervollständigen und zu verfeinern.

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