Trotz aller negativen wirtschaftlichen Trends und Erdbeben stiegen die Preise für Neubauimmobilien in der zweiten Jahreshälfte 2020 leicht an. Laut dem Immobilienmakler Boro Vujović liegt die „Schuld“ hierfür nicht allein bei der APN. Letzte Woche begann die Agentur für Rechtsverkehr und Immobilienvermittlung (APN) mit der Subventionierung von Wohnbaudarlehen für dieses Jahr, und das kroatische Statistikamt veröffentlichte Daten zur Preisentwicklung bei Neubauwohnungen im vergangenen Jahr. Die APN nimmt ab dem 29. März Anträge auf Subventionen entgegen, und diejenigen, die sich für dieses Modell zum Kauf ihrer Immobilie entscheiden, können bei Banken Kredite mit Zinssätzen von 2,09 % bis 3,5 % erhalten. Auf der anderen Seite stieg der Durchschnittspreis für neu gebaute Wohnungen in Kroatien in der zweiten Jahreshälfte 2020 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1,2 %, und in der Metropole ist dieser Unterschied mit einem Anstieg von 5,5 % noch ausgeprägter. Umgerechnet in Kuna und Euro betrug der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter einer Neubauwohnung in Kroatien 12.813 Kuna (1.692,60 Euro), während er in Zagreb bei 14.125 Kuna (1.865,92 Euro) lag. Mit Beginn der Coronavirus-Pandemie und ihren Folgen, die sich im Rückgang des BIP, einem Einbruch im Tourismus und einem Lockdown widerspiegelten, erwarteten viele einen drastischen Rückgang der Immobilienpreise. Verschärft wurde die Situation durch die Erdbeben in Zagreb und Banija, die viele Wohngebäude beschädigten und zu einem Markteinbruch führten. Doch statt des erwarteten Rückgangs kam es zu einem relativ moderaten Preisanstieg, und die APN-Subventionen sind teilweise für diese Situation verantwortlich. Im vergangenen Jahr begann die APN mit der Subventionierung von Wohnbaudarlehen, was später wiederholt wurde, und niedrige Zinssätze für Wohnkredite trugen laut Vujović, Inhaber der Immobilienagentur Opereta, zu dieser Situation bei. "Das Zentrum von Zagreb ist aufgrund des Erdbebens nicht mehr attraktiv. Die Menschen haben Angst, ältere Immobilien zu kaufen, und in einem Moment ging ein guter Teil des Zagreber Marktes verloren. Das Kaufpotenzial hat sich um 20 % verringert, und wir haben immer noch Leute, die in diesem Gebiet leben und in etwa 80 % der Wohnungen in anderen Stadtteilen etwas kaufen wollen. Auf der anderen Seite haben wir historisch niedrige Zinsen auf Ersparnisse, auf die keine Steuern gezahlt werden, wir haben sehr niedrige Zinsen für Wohnbaudarlehen, wir haben die Geldentwertung, die durch die große Menge an in Umlauf gebrachtem Geld entstanden ist. Damit alles zusammen funktioniert, müsste dies getan werden. Die Menschen kaufen Immobilien, um den Wert zu erhalten; sie kaufen Wohnungen, statt Geld zu besitzen, weil Geld jeden Tag an Wert verliert. Das ist einer der Gründe. Letztes Jahr hat die APN ihre Subventionen wiederholt, was ebenfalls ein Grund für diese Preisentwicklung ist. Trotz Corona und des negativen Drucks auf die BIP-Preise gab es mehr Faktoren, die zum Preisanstieg beigetragen haben, als solche, die ihm entgegenwirkten", erklärte Vujović in einem Interview mit Net.hr. Der Preis bleibt gleich, das Angebot ist anders Es scheint, dass das Coronavirus und das Erdbeben die Wahl der Immobilie stärker beeinflusst haben als ihren Preis. In der Metropole wird nun nach Neubauten gesucht, das Zentrum wird gemieden. Nach Daten des kroatischen Statistikamtes fanden von 1.770 im vergangenen Jahr verkauften Neubauwohnungen 992 Eigentümer in Zagreb. "Nicht in dem Moment, als das Erdbeben passierte; die Menschen begannen über die Bauqualität nachzudenken, und daraufhin traten Neubauten als etwas hervor, das die Menschen als definitiv gut erachten. Die Nachfrage nach Neubauten gab es schon vorher, aber jetzt ist sie noch ausgeprägter. Vor Corona und dem Erdbeben waren alle Immobilien im Stadtzentrum sehr attraktiv, sowohl wegen der touristischen Vermietung als auch weil es eine einzigartige Einheit von großem Interesse war. Als Corona kam, gefolgt vom Erdbeben, verschwand die Attraktivität alter Gebäude oder nahm ab. Die Peripherie wurde attraktiver, da sie möglicherweise günstiger ist, und diejenigen, die vorher nur an das Zentrum dachten, fanden nun auch Neubauten an peripheren Standorten akzeptabel. Denn es ist jetzt wichtiger, in einem Qualitätsgebäude in einer weniger attraktiven Lage zu sein, als in einem weniger hochwertigen Gebäude in einer besseren Lage", so Vujović. Er wies darauf hin, dass der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter einer Wohnung im Altbau bei etwa 1800 Euro liegt, während der Wert von Wohneinheiten im Neubau bis zu 3000 Euro erreichen kann, zum Beispiel in Maksimir oder Trešnjevka. Käufer gibt es jedoch immer, die Frage ist nur, zu welchem Preis. Statistischen Daten zufolge betrug der Unterschied zwischen den inserierten und den Verkaufspreisen pro Quadratmeter einer Wohnung im gesamten Land im Jahr 2020 nur 170 Kuna, während er in Zagreb 322 Kuna betrug. Vujović stellte einen Unterschied von fünf Prozent zwischen dem geforderten und dem Verkaufspreis der Immobilie fest, was bedeutet, dass die Käufer besser abschnitten. "Wir haben oft Situationen, in denen Verkäufer in die Irre geführt werden und Preise ansetzen, die fernab der Realität liegen. Das sind Wohnungen, die nicht wirklich auf dem Markt sind; es handelt sich nicht um ernsthafte Verkäufer. Wir sagen oft, dass wir Verkäufer haben, die verkaufen wollen, um zu verkaufen, d. h. sie beschäftigen sich damit. In ernsthaften Gesprächen liegt die Differenz zwischen dem geforderten und dem Verkaufspreis bei etwa fünf Prozent, aber auch hier handelt es sich um Immobilien, bei denen die Preise gut angesetzt sind und es keine größeren Korrekturen gab. Ich stimme zu, dass es in Anzeigen überzogene Preise gibt, sowohl realistische als auch unrealistische. In diesem Fall sagt ein Verkäufer in Trešnjevka, er habe gehört, dass der Durchschnittspreis für ein Haus dort 2700 Euro beträgt, und er baut nun etwas und setzt einen Preis von 3200 Euro an. Weder ist der Durchschnittspreis in Trešnjevka 2700, noch ist ein Preis von 3200 dort erzielbar. Die Leute hören jedoch oft das, was sie hören wollen", erklärte Vujović. Es gibt keine Zauberformel Er sagt, dass er eine Zauberformel bräuchte, um vorherzusagen, wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln werden. Einerseits ist der APN-Faktor als Grund für den Preisanstieg präsent, andererseits werden die Kreditmoratorien abgeschafft, und es ist unklar, wie viel Geld in Immobilien an unserer Küste investiert wird. Vujović erinnerte daran, dass Ausländer im Jahr 2019 an 30 % der Immobilientransaktionen beteiligt waren und eine stärkere Kaufkraft als Inländer haben, was ebenfalls den Preisanstieg beeinflusste. "Es ist schwer, mit Sicherheit vorherzusagen, was passieren wird. Wenn man ein Jahr zurückgeht, als Corona und das Erdbeben begannen, dachten alle, alles würde zusammenbrechen, und das ist nicht passiert. Wenn man die wirtschaftlichen Trends und den Rückgang des BIP verfolgt, ist es realistisch, sinkende Immobilienpreise zu erwarten, aber Fakt ist, dass sie nicht gesunken sind. Wichtig ist, dass die Preise nicht gefallen sind, sondern auf einem stabilen Niveau blieben", sagte Vujović, der Direktor von Opereta. Viele zeigen mit dem Finger auf die APN und beschuldigen sie, die Immobilienpreise durch subventionierte Kredite in die Höhe zu treiben, aber wie Vujović erklärte, ist dies nicht der einzige Faktor, der die Preise beeinflusst, und es scheint weit davon entfernt zu sein, einen signifikanten Einfluss zu haben. Zumindest für den Moment ist sicher, dass die angekündigte Abschaffung der Subventionen im Jahr 2023 die Situation auf dem Markt nicht wesentlich verändern wird. "Die Subventionen werden so lange gewährt, wie Geld vorhanden ist, und dann will man die APN nutzen. Man hat keine Zeit; man hat einen Monat Zeit, um eine Immobilie zu finden, den Kredit zu klären und alles für die APN-Subvention bereit zu haben. In kurzer Zeit gibt es eine große Nachfrage und ein geringes Angebot. Daher das Gesetz des Marktes – die Preise steigen. Dies wurde etwas früh angekündigt, sodass die Käufer Zeit haben, sich vorzubereiten. Einige haben sich sogar daran gewöhnt und sind nun bereit. Der Einfluss der APN war in den ersten Jahren am größten, und jetzt ist er angesichts der Dynamik geringer oder sogar nicht mehr vorhanden", glaubt Vujović. Daher scheint es am besten zu sein, Wohnungen zu kaufen, wenn Geld vorhanden ist, da sich die Preise nicht wesentlich ändern sollten. Es ist jedoch ratsam, nach Neubauten oder zumindest Objekten aus Stahlbeton zu suchen, vorzugsweise außerhalb der vom Erdbeben verwüsteten Gebiete.

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