Viele haben nach der Immobilienkrise von 2009 erkannt, dass es eine schlechte Investition ist, eine Immobilie von minderer Qualität in einer schlechten Lage zu kaufen

Informationsverfügbarkeit, Bauqualität, Eigentumsverhältnisse, Kreditkonditionen, die Nähe zu notwendigen Einrichtungen und Immobilienpreise... all dies beeinflusst das Verhalten der Marktteilnehmer. In den letzten 10-15 Jahren hatten wir in Kroatien einen sehr turbulenten und interessanten Immobilienmarkt, der erst vor Kurzem aus einem langfristigen Negativzyklus hervorgegangen ist, nun aber vor neuen Herausforderungen steht. Neben dem bekannten Mangel an langfristigen Wohnraumstrategien für die Bevölkerung und fehlenden Investitionen in Infrastruktur, Verkehr und öffentliche Einrichtungen wurde der Markt in den letzten Jahren durch Apartmentisierung, Subventionen, ungerechtfertigte Immobilienpreissteigerungen und sogar restriktive Kreditkonditionen sowie die Pandemie beeinflusst... Wie sich all dies auf die Käufer ausgewirkt und ihre Gedanken, Bedürfnisse und Kompromisse verändert hat, besprechen wir mit Lana Mihaljinac Knežević von der Agentur Zagreb West und Robert Pokrovac von der Agentur Erste Real Estate. Viele haben nach der Immobilienkrise von 2009 erkannt, dass es eine schlechte Investition ist, eine Immobilie von minderer Qualität in einer schlechten Lage zu kaufen. Jeder versucht, eine Qualitätsimmobilie in einer Lage nahe an Einrichtungen und öffentlichen Verkehrsmitteln zu finden. Die Rechtmäßigkeit des Gebäudes ist extrem wichtig, ebenso wie das Vorhandensein einer Nutzungsgenehmigung, da Banken keine Kredite mehr gewähren, wenn der Käufer dieses Dokument nicht vorlegt, selbst wenn die Gebäude vor '68 errichtet wurden. Der Zustand des Gebäudes ist für Käufer extrem wichtig geworden. Sie meiden vernachlässigte Gebäude mit ungepflegten Gemeinschaftsbereichen. Sie interessieren sich auch dafür, ob die Instandhaltung regelmäßig bezahlt wird und wie die Beziehungen zwischen den Miteigentümern sind – sagt L. Mihaljinac Knežević und fügt hinzu, dass Käufer nichts mehr überstürzen und auf jedes Detail achten, wie die Bauqualität, Energieeffizienz, Möglichkeiten für langfristige Einnahmen und Liquidität. BETRIEBSMODELL Pokrovac hingegen betont die Nutzung der Immobilie selbst. - Junge Ehepaare interessieren sich mehr für die für ihre Kinder notwendige Infrastruktur und den öffentlichen Nahverkehr zu ihren Arbeitsplätzen als beispielsweise Rentner. Es ist jedoch die Qualität, die eher durch die Entwicklung der klassischen Infrastruktur als durch etwas anderes gesteigert wird. Seit Jahren wiederholen wir, dass neue Straßen, Schulen, Kindertagesstätten und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs diese Segmentierung sinnvoll und unsere Immobilien wertvoller machen werden. Die Frage ist, ob wir im Vergleich zu früheren Zeiten wesentliche Fortschritte gemacht haben. Käufer werden sich erst dann stärker verändern, wenn diese Kriterien auf ein höheres Niveau gehoben werden – stellt er fest. Er fügt hinzu, dass es in der Tat schwierig ist, eine Immobilie zu finden, die alle gewünschten Kriterien der Käufer erfüllt, weshalb jeder abwägen sollte, ob er weniger Quadratmetern und der Nähe zu Einrichtungen, die das Leben verbessern, zustimmt, oder ob er andererseits eine größere Immobilie kauft, in der das Leben komfortabler ist, er aber mehr Zeit und Geld für andere, entferntere Aktivitäten aufwenden muss. Allgemein gesagt hat das Internet die Art und Weise des Geschäftsverkehrs verändert und es den Käufern erleichtert, das Angebot besser und schneller kennenzulernen. - Käufer können bequem von ihrem Büro oder Zuhause aus sehen, wo sich die Immobilie befindet und was diese Mikrolage alles zu bieten hat. Dies kann die Entscheidung erleichtern, ob sie die Immobilie besichtigen oder nicht – sagt Pokrovac. Bei der Durchsicht von Suchmaschinen erhalten sie jedoch ein unrealistisches Bild von überhöhten Wunschpreisen. Die Vielschichtigkeit des kroatischen Immobilienmarktes und die unzureichende Reaktionsgeschwindigkeit von Eigentümern und Verkäufern auf makroökonomische Indikatoren ist eine große Herausforderung für Käufer und Immobilienagenturen gleichermaßen, denen es trotz Einblick in realisierte Preise und Verständnis der Trends, die die Immobilienpreise beeinflussen, immer noch an einer ausreichenden Anzahl von Immobilien mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis mangelt – sagt L. Mihaljinac Knežević. Pokrovac stimmt dem zu und betont, dass das Ungleichgewicht im Verhältnis von Neubauten zu Altbauten auf dem Markt immer ausgeprägter wird. - Statistische Indikatoren für durchschnittliche Wunschpreise für Wohnimmobilien steigen immer noch, obwohl alle Anzeichen darauf hindeuten, dass dies nicht der Fall sein sollte. Genau darin liegt die größte potenzielle Gefahr und Herausforderung. Andererseits ist es leicht, falschen Interpretationen statistischer Indikatoren zu erliegen und zu schlussfolgern, dass die Preise allgemein fallen werden, was weit von der Wahrheit entfernt ist. In der kommenden Zeit besteht die Herausforderung für Immobilienagenturen darin, auf eine angemessene Bildung der Wunschpreise für ältere Immobilien hinzuwirken. Ich glaube, dass dies bald durch ein gestiegenes Gesamtumsatzvolumen deutlich wird – betont er. Obwohl einige Agenturen virtuelle Besichtigungen einführen, Käufer besichtigen Immobilien immer noch verstärkt persönlich, was letztlich der letzte Schritt vor der Kaufentscheidung ist.

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