Nach dem Anstieg der Zinssätze wird Geld teurer sein, was die Immobilienpreise erschwinglicher machen könnte. Dies ist jedoch nur ein Faktor, und Dubravko Ranilović, Präsident der Vereinigung der Immobilienmakler bei der Kroatischen Wirtschaftskammer, spricht bei Net.hr über den gesamten Immobilienmarkt.

Mehrere Umstände haben den Immobilienmarkt in Kroatien bereits beeinflusst und werden ihn auch weiterhin beeinflussen. In erster Linie der mit der Inflation verbundene Anstieg der Zinssätze und dann wahrscheinlich die Einführung des Euro. Auf der jüngsten Sitzung des Rates der Kroatischen Nationalbank (HNB), auf der über wirtschaftliche und finanzielle Entwicklungen sowie die Finanzstabilität diskutiert wurde, wurde betont, dass „die Herausforderungen und Risiken für das heimische Finanzsystem in der kommenden Zeit in Kroatien mit der Entwicklung geopolitischer Instabilität und inflationärem Druck, den Auswirkungen der erwarteten Normalisierung der Geldpolitik und dem anhaltenden Preisanstieg bei Wohnimmobilien zusammenhängen“.

Zuvor hatte die HNB Daten veröffentlicht, aus denen hervorging, dass die Wohnungsbaudarlehen im vergangenen Jahr um 9 % gestiegen sind. Ende Februar dieses Jahres entfielen von den insgesamt 142 Milliarden Kuna an Krediten über 68 Milliarden auf Wohnungsbaudarlehen. Der durchschnittliche Zinssatz aller Wohnungsbaudarlehen lag im Februar bei 3,08 %. Angesichts der Tatsache, dass die Hauspreise steigen und die Zinssätze voraussichtlich ansteigen werden, schätzt die HNB, dass es zu einem schwierigen Tilgungsprozess bei Hypotheken mit variablen Zinssätzen kommen könnte, insbesondere für hoch verschuldete Haushalte.

„Zinsen steigen, Nachfrage sinkt“

Wir haben Dubravko Ranilović, den Präsidenten der Vereinigung der Immobilienmakler bei der Kroatischen Wirtschaftskammer (HGK) und Partner von Kastel Immobilien, gefragt, wie sich der Zinsanstieg und die Einführung des Euro auf den Immobilienmarkt auswirken werden.

„Natürlich wird der Anstieg der Hypothekenzinsen den Druck auf den Markt und die Nachfrage verringern, was sich dann langfristig durch sinkende Hauspreise auswirken wird. Wir haben dies bereits vor zwei oder drei Jahren angekündigt. Ohne die Pandemie wären die Zinsen angesichts des historischen Inflationsanstiegs wahrscheinlich schon früher gestiegen. Gleichzeitig liegen die Sparzinsen im besten Fall bei Null und manchmal sogar im negativen Bereich, weshalb Investoren noch stärker in Richtung Immobilien gedrängt wurden. Wir erwarten in diesem Jahr keine beängstigenden Veränderungen, aber bis zum Herbst könnten sich die Trends zu drehen beginnen.“

„Mit den steigenden Zinsen treten wir definitiv langsam in einen Zyklus ein, der in die entgegengesetzte Richtung führen wird. Es ist illusorisch zu erwarten, dass der Markt sowohl beim Absatz als auch bei den Preisen weiter wachsen kann. Das war noch nie der Fall und ist nicht realistisch. Wachstums- und Rückgangszyklen wechseln sich immer ab, und das wird auch dieses Mal passieren; die Frage ist nur, wann. Der Immobilienmarkt ist recht träge, da er auf der subjektiven Meinung des Eigentümers über den eigenen Preis basiert. Es wird also Monate erfolgloser Verkäufe dauern, bis der Preis zu sinken beginnt. Abgesehen davon gibt es auf dem heimischen Markt einige spezifische Umstände, wie einen enormen Mangel an Qualitätsimmobilien und Qualitätsbauten, der durch das Erdbeben in Zagreb noch verschärft wurde.“

Nach Angaben der HNB wird ein großer Teil der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt nicht durch Kredite finanziert. Ranilović sagt, dass keine genauen Daten darüber vorliegen, wie viele Immobilien bar und wie viele mit einem Kredit gekauft werden, aber dass ein erheblicher Teil der Käufe ohne Kreditunterstützung getätigt wird. „Das ist nicht ungewöhnlich, da die Bürger große Einlagen bei Banken halten“, sagt er.

„Ich erwarte keinen beängstigenden ‚Crash‘ nach der Euro-Einführung“

Dubravko Ranilović erwartet nach der Einführung des Euro nichts Spektakuläres oder einen beängstigenden „Crash“ auf dem Immobilienmarkt.

„Ähnliches wurde erwartet, als wir der Europäischen Union beitraten, und wir hatten in jenem Jahr sogar einen Rückgang der Verkäufe und einen Rückgang der Hauspreise zu verzeichnen. Der Markt wurde stärker von wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst. Dies ist kein entscheidender Moment; wichtig wird die aktuelle wirtschaftliche Lage sein. Vielleicht wird die Einführung des Schengen-Raums eine bedeutendere Auswirkung haben, was es für Eigentümer aus Mitteleuropa einfacher machen wird, zu ihren kroatischen Immobilien zu kommen. In jedem Fall wird die Einführung des Euro eine positive Wirkung haben. Aber ich wiederhole, all dies hängt von anderen wirtschaftlichen Umständen ab“, sagt Ranilović.

Es gibt derzeit Vorschläge, dass Maßnahmen, wie sie von einigen europäischen Ländern wie Österreich und Spanien eingeführt wurden oder werden sollen, das Wachstum der Hauspreise in Kroatien (d. h. in Zagreb und an der Küste) beeinflussen könnten. Dabei handelt es sich um steuerliche Maßnahmen im Zusammenhang mit leerstehenden Wohnungen.

„Die Steuerpolitik kann den Immobilienmarkt beeinflussen. In Kroatien ist eines der Probleme die im Vergleich zur Einkommensteuer sehr niedrige Stempelsteuer auf die Vermietung von Touristenimmobilien. Dies begünstigt den Bau von Wohnungen und die Umwandlung von Wohnraum in Touristenunterkünfte, was das Angebot an Wohnraum für Wohnzwecke in den Städten weiter verringert. Ich bin nicht für neue Steuern auf Immobilien, da es bereits eine Kommunalgebühr gibt, die Hausbesitzer zahlen. Wir könnten jedoch gezielte Steuern einführen, die darauf abzielen, Anomalien zu beseitigen, die die Situation weiter verschärfen. Daher halte ich es für logisch, dass wir uns darauf konzentrieren sollten, die Mieten für Wohnungen zu senken, ohne sie für den Verkauf auf dem Markt verfügbar zu machen. Städte bestimmen die Zoneneinteilung und erwarten dort Leben und dass Immobilien als Zuhause und nicht als Investition geschaffen werden. Dies muss angegangen und gefördert werden, um das Angebot an Mietwohnungen auf dem Markt zu erhöhen, was auch zu mehr Verkäufen führen kann“, betont Ranilović.

Immobilien sollten nicht „Stück für Stück“ betrachtet werden

Abschließend fragten wir Ranilović, ob wir uns an langfristig hohe Preise für Wohnimmobilien in Kroatien gewöhnen müssen.

„Erstens stimme ich nicht zu, dass alle Immobilien in Kroatien einen hohen Preis haben. In den Medien hören wir oft von den höchsten Preisen auf dem Markt, aber das ist eine Ausnahme, die die Regel bestätigt, und wir müssen vorsichtig sein. Viele Immobilienverkäufe werden zu Höchstpreisen gemeldet, aber das bedeutet nicht, dass sie tatsächlich zu diesem Preis verkauft wurden. Der Immobilienmarkt in Kroatien ist sehr polarisiert, und wir sollten Trends nicht vereinfachen oder Immobilien oberflächlich betrachten, da jede Immobilie ihre eigene Geschichte hat. Einige werden vom Zinsanstieg und der Einführung des Euro betroffen sein, andere nicht. Bei einigen werden die Preise sinken, während andere ihre bestehenden Preise halten werden – es gibt keine allgemeine Antwort. Letztendlich können sich die meisten Menschen in Kroatien keine eigene Immobilie leisten, und die meisten von ihnen sind nicht kreditwürdig. Daher ist es absurd, dass sich die Medien auf sogenannte Luxusextreme konzentrieren, als ob sie absichtlich versuchen würden, jeden zu verängstigen, der es sich nicht leisten kann. Wenn der Markt beginnt, sich in die falsche Richtung zu entwickeln, wird es Berichte über Extreme im negativen Sinne geben. Alle Beteiligten müssen verantwortungsbewusst und seriös sein, wenn sie Informationen verbreiten. Das gilt für die Medien, uns Vermittler und alle anderen Marktteilnehmer“, schließt Ranilović.

Quelle: net.hr

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