Kriegskrise und Inflation: Wir haben Experten gefragt, wie es mit den Immobilienpreisen weitergeht Wenn die Inflation anhält, wird es sicher zu einer Verlangsamung des Wachstums bei der Anzahl der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt kommen, aber nicht zu einem signifikanten Preisverfall, sagt Boro Vujović. Nach Angaben der Steuerverwaltung fanden im Jahr 2021 rund 80.000 Immobilientransaktionen statt (einschließlich der Verkäufe von Baugrundstücken). Es gab rund 27.000 Transaktionen mit Wohnungen, von denen 9.500 in Zagreb verkauft wurden. Da die Preise für Baumaterialien und Baudienstleistungen kontinuierlich gestiegen sind, während die Nachfrage das Angebot übersteigt, sind die Preise gestiegen. Nach Angaben des staatlichen Statistikamtes sind die Angebotspreise auf Ebene Kroatiens im Vergleich zum Vorjahr bei Wohnungen um 4,05 % und bei Häusern um 7,73 % gestiegen. Derselbe Trend war bereits im Vergleich der Preise von 2019 zu 2020 sichtbar. Ein Quadratmeter einer Neubauwohnung in Zagreb wurde Ende letzten Jahres für rund 15.500 Kuna verkauft, während er in anderen Siedlungen bei rund 12.800 Kuna pro Quadratmeter lag. In zwei Jahren sind die Preise pro Quadratmeter in Zagreb um etwa 2.500 Kuna gestiegen, während sie an anderen Orten im Durchschnitt um etwa 1.000 Kuna teurer geworden sind, wie die offizielle Statistik bestätigt. Ukrainer suchen ebenfalls nach Immobilien Die Trends des letzten Jahres setzten sich in den ersten Monaten dieses Jahres fort. Boro Vujović, Inhaber der Zagreber Immobilienagentur Opereta, sagt, dass nach deren Statistik die Immobilienpreise in den ersten Monaten dieses Jahres um 10 % höher waren als im Vorjahr. Der Krieg in der Ukraine hat die Käufe nur vorübergehend gestoppt, und mittlerweile hat sich der Markt wieder normalisiert. Neu ist, dass eine beträchtliche Anzahl von Ukrainern, die wegen des Krieges aus dem Land geflohen sind, ebenfalls am Kauf von Immobilien in Kroatien interessiert ist. „Wir sehen, dass eine große Anzahl von Ukrainern, die in unser Land gekommen sind, mieten wollen und einige von ihnen sogar Immobilien in Kroatien kaufen möchten. Dies hat die Nachfrage weiter erhöht, da ein guter Teil von ihnen finanziell stabil ist und ihre Wohnsituation qualitativ hochwertiger lösen möchte“, sagt Vujović. In Zagreb sind die Menschen am meisten an komplett neuen oder kürzlich errichteten Wohnungen interessiert, während das Interesse an Immobilien in benachbarten Städten wie Velika Gorica, Karlovac, Samobor und Zaprešić zunimmt – insbesondere an Grundstücken und Häusern, deren Preise 200.000 bis 250.000 Euro nicht überschreiten. Obwohl dieser Trend in den letzten Jahren eine Folge der Pandemie war, ist die Abwanderung in den Zagreber Ring nun, wie Vujović erklärt, eine Folge der immer teurer werdenden Immobilienpreise in der Metropole. „Jeder Kroate möchte eine Wohnung in Zagreb haben“ Wohnungen in Zagreb werden von Mietern gekauft, meist über APN-Förderungen, und unter den Käufern gibt es eine große Anzahl von Menschen, die glauben, dass Immobilien die beste langfristige Investition sind. „Nach unserer Statistik kommen mehr als 30 % der Käufer, die eine Wohnung in Zagreb kaufen, nicht aus Zagreb“, sagt Vujović. „Deshalb sagen wir, dass jeder Kroate eine Wohnung in Zagreb haben möchte – weil es dort Fakultäten und Krankenhäuser gibt, aber auch, weil der Kauf einer Wohnung eine gute Investition ist.“ Vujović schätzt, dass etwa 20 % der Käufer Immobilien aufgrund der Inflation kaufen. Die Statistiken für das letzte Jahr zeigen, dass die Nachfrage nach Baugrundstücken und Häusern nicht nur in der Gespanschaft Zagreb, sondern auch in den Gespanschaften Krapina-Zagorje, Karlovac und Virovitica-Podravina gestiegen ist, wobei meist Häuser bis zu 150 Quadratmetern gesucht werden. Wie immer ist der Markt in Dalmatien und Istrien dynamisch. Marin Biliškov, Direktor der Agentur Biliškov Immobilien, sagt, dass in Dalmatien die Nachfrage nach Immobilien konstant geblieben ist. Inländische Käufer interessieren sich am meisten für Wohnungen in Split, Kaštela und Solin, während ausländische Staatsbürger touristische Zentren wie Rogoznica, Primošten oder Makarska sowie Häuser oder Grundstücke in guten Lagen ins Auge fassen. Biliškov bestätigt ebenfalls, dass es unter den Käufern eine beträchtliche Anzahl von Bürgern gibt, die ihre überschüssigen Mittel in Immobilien investieren wollen. „Einige suchen ständig nach guten Gelegenheiten, sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück in guter Lage, und ein Teil von ihnen rechnet damit, die Immobilie in ein oder zwei Jahren wieder zu verkaufen“, sagt Marin Biliškov. Der Krieg in der Ukraine hat die Transaktionen nicht gestoppt, auch wenn er den Immobilienkauf beeinflusst hat. „Die Situation in der Ukraine ist spürbar. Ich höre Leute reden und über den Kauf von Immobilien nachdenken, in Fällen, in denen Vereinbarungen noch nicht abgeschlossen waren, aber bisher hat deshalb noch niemand aufgegeben“, berichtet Biliškov von seinen jüngsten Erfahrungen. Wenn Emotionen siegen, spielt der Preis keine Rolle Auch in Istrien steigen die Immobilienpreise, und für manche Käufer ist der Preis nicht wichtig, sagt Vlatko Mrvoš, Direktor der Immobilienagentur Proagent aus Buzet. „Der Preis ist manchmal nicht wichtig; es ist eine Situation, in der die Vernunft verschwindet und die Liebe übernimmt, die Emotionen siegen. Menschen verlieben sich in die Lage oder die Immobilie und sind bereit, das Doppelte oder Dreifache dessen zu zahlen, was der geschätzte Wert ist. Istrien ist das Herz Europas und ein Autoreiseziel“, sagt Mrvoš. Nach der Pandemie stieg das Interesse an Immobilien in Istrien, da Sicherheit und Nähe wichtig wurden, was das Interesse von Käufern aus Slowenien, Österreich und Deutschland weiter erhöhte, die nur wenige Stunden benötigen, um diesen Teil Kroatiens zu erreichen. Neben der Nähe betont Mrvoš, dass der Vorteil Istriens auch in seiner reichen Geschichte, dem exzellenten gastronomischen Angebot und den zahlreichen Weingütern liegt. Neben Ausländern werden Immobilien in Istrien auch von Zagrebern gekauft, insbesondere nach dem Erdbeben. Doch angesichts des erheblichen Preisanstiegs stellt sich die Frage, wer in Zukunft noch Immobilien kaufen kann. „Wir haben gewisse Grenzen überschritten, die Immobilienpreise sind für unsere Bürger unerschwinglich geworden. Der Staat und die lokale Selbstverwaltung müssen etwas tun, um der einheimischen Bevölkerung zu helfen, an Immobilien zu kommen, sei es durch Miete oder Kauf. Wir entwickeln uns zu einer Destination mit vielen Immobilien und einer geringen Einwohnerzahl“, stellt Mrvoš fest. Da er sich auch mit dem Verkauf von Immobilien in Dubai befasst, weist er darauf hin, dass die Immobilienpreise in Städten wie Dubrovnik, Split, Rovinj und Zagreb höher sind als in dieser Stadt. Laut der von ihm erstellten Analyse liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter im Zentrum von Zagreb bei 22.776,90 Kuna, während er im Zentrum von Dubai 22.669,20 Kuna und in Abu Dhabi 20.628,73 Kuna beträgt. Der Unterschied beträgt +0,47 % im Verhältnis zu Dubai und +9,43 % im Verhältnis zu Abu Dhabi. Ohne signifikante Schocks wird es keine wesentlichen Preisänderungen geben Die Immobilienpreise in Kroatien steigen seit über fünf Jahren, und angesichts der derzeitigen chaotischen Situation ist es schwer vorherzusagen, was in naher Zukunft passieren wird. Ohne signifikante Schocks, die den Immobilienmarkt beeinträchtigen, werden sich die Preise jedoch nicht wesentlich ändern. „In diesen Zeiten ist es schwierig, irgendetwas vorherzusagen. Der Krieg schien unglaublich, aber er ist passiert, und die Drohne fiel sogar in Zagreb. Solange wir einen Trend von hoher Inflation und niedrigen Zinssätzen haben, ist kaum mit einer Art Kehrtwende bei der Preisentwicklung zu rechnen. Wenn die Inflation anhält, ist es wahrscheinlich, dass der Pool der Menschen, die Immobilien mit ihren Ersparnissen kaufen, erschöpft sein wird. Auf der anderen Seite wird die Kreditwürdigkeit der Käufer, die auf Kredit kaufen, aufgrund der gestiegenen Preise für Konsumgüter sinken, so dass es sicher zu einer Verlangsamung der Wachstumsrate und der Anzahl der Transaktionen kommen wird. Ich erwarte keinen drastischen Preisverfall“, schließt Vujović. Vlatko Mrvoš kommt zu dem Schluss, dass die Preise in Istrien weiter steigen werden, insbesondere im Hinblick auf den Beitritt Kroatiens zum Schengen-Raum und die Einführung des Euro, was weitere Barrieren abbauen und Käufer aus den Nachbarländern anlocken wird, in denen Immobilien deutlich teurer sind als in Kroatien. Aufgrund des großen Interesses der Käufer erwartet man auch in der Agentur Biliškov Immobilien ein weiteres Wachstum der Immobilienpreise in Dalmatien. Quelle: privredni.hr Ivana Barać/Franjo Maltar

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