Kredite sind ein äußerst wichtiges Finanzinstrument für die meisten Menschen, insbesondere für junge Personen, die ihre erste Immobilie erwerben.

Wer das Wohnraumproblem lösen möchte, interessiert sich in erster Linie dafür, ob er kreditwürdig ist und wie hoch die monatliche Rate sein wird. Es reicht jedoch nicht aus, sich nur auf die Kreditgenehmigung oder die Leistbarkeit der aktuellen Monatsrate zu konzentrieren, da ein Immobilienkredit langfristig zurückgezahlt wird. Banken bieten verschiedene Hypothekarkreditangebote an, die es zu verstehen gilt. Wenn Sie die Bedingungen verstehen, können Sie leichter verhandeln und die Option wählen, die langfristig akzeptabel ist. Was sind Zinsen und wie werden sie berechnet? Zinsen für einen Kredit sind die Kosten für geliehenes Geld. Sie hängen ab von:

der Kreditsumme
der Kreditlaufzeit (Rückzahlungszeitraum)
dem vereinbarten Zinssatz (Rate)

Zinsen werden auf Grundlage des Zinssatzes berechnet, der als Prozentsatz ausgedrückt wird und immer an einen Berechnungszeitraum oder eine Laufzeit gebunden ist (meistens ein Jahr). Zinsen können nach folgenden Methoden berechnet werden:

relative (proportionale) Methode
konforme Methode

Hinsichtlich des Zeitpunkts der Berechnung:

antizipativ, wenn die Zinsberechnung in entsprechender Weise zu Beginn des Berechnungszeitraums erfolgt
dekursiv, wenn die Zinsberechnung in entsprechender Weise am Ende des Berechnungszeitraums erfolgt

Was ist der Zinssatz? Der Zinssatz ist der Prozentsatz der Schuld, den der Kreditnutzer innerhalb des vereinbarten Zeitraums an die Bank zahlen muss. Verschiedene Arten:

Nominalzinssatz – Während der Rückzahlung des Kredits werden die Zinsen auf den ausstehenden Kreditbetrag berechnet, den der Kunde noch nicht zurückgezahlt hat (der gemäß den vereinbarten Bedingungen noch nicht zur Zahlung fällig ist).
Interimszinsen – Innerhalb des Zeitraums der Kreditnutzung, vom Tag der Kreditauszahlung bis zur Überführung in die Tilgung, werden Interimszinsen berechnet. Die Berechnung erfolgt nach der vereinbarten Methode für nominale Zinssätze unter Berücksichtigung der tatsächlichen Anzahl der Tage.
Effektiver Zinssatz – Der effektive Zinssatz (EKS) stellt die Gesamtkosten des Kredits dar, die der Kunde an die Bank zahlt. Neben dem Nominalzinssatz hängt der effektive Zinssatz auch ab von:
- der Höhe der Gebühren, die der Kunde bei Kreditgenehmigung an die Bank zahlt
- der Laufzeit des Kredits
- der Höhe einer eventuellen Bürgschaftseinlage
- sonstigen Kosten (z. B. Versicherungsprämien …)
Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, jedem Kunden eine Schätzung des effektiven Zinssatzes zur Verfügung zu stellen. Dies ermöglicht es den Kunden, die tatsächlichen Kosten des Kredits bei verschiedenen Banken zu vergleichen.

Die EKS-Berechnung beinhaltet nicht:
- Gerichtsgebühren
- Verzugszinsen oder
- sonstige Kosten, die aus der Nichteinhaltung der Kreditvertragsbedingungen resultieren, sowie Porto-, Telegramm- und Telexkosten
Verzugszinssatz – Im Falle einer unregelmäßigen Kreditrückzahlung werden Verzugszinsen auf das ausstehende, nicht gezahlte Kapital berechnet, das hätte gezahlt werden müssen. Der maximale Zinssatz ist gesetzlich vorgeschrieben und wird nur auf das fällige Kapital und nicht auf die Zinsen berechnet.
- Der aktuelle gesetzliche Verzugszinssatz beträgt 5,61 % pro Jahr. Die Änderung hängt von der Änderung der Bestimmung ab, die den Zinssatz regelt.
Hinsichtlich der Eigenschaft der Variabilität des Nominalzinssatzes können diese sein:
1. Fester Zinssatz: Er ändert sich während des gesamten Rückzahlungszeitraums nicht und ist nicht von Marktbedingungen abhängig, die sich während der Kreditrückzahlung ändern.
2. Variabler Zinssatz: Er kann sich während der Kreditlaufzeit aufgrund von Änderungen des Referenzzinssatzes im Rahmen der gesetzlich definierten Bedingungen ändern.
Bei Hypothekarkrediten wird am häufigsten eine Kombination aus festen und variablen Zinssätzen verwendet. Hierbei wird ein Zeitraum während der Kreditrückzahlung festgelegt, in dem der Zinssatz fest ist, und ein Zeitraum, in dem er variabel ist.

Hinsichtlich der Eigenschaft der Variabilität des Nominalzinssatzes können diese sein:

Fester Zinssatz: Er ändert sich während des gesamten Rückzahlungszeitraums nicht und ist nicht von Marktbedingungen abhängig, die sich während der Kreditrückzahlung ändern.
Variabler Zinssatz: Er kann sich während der Kreditlaufzeit aufgrund von Änderungen des Referenzzinssatzes im Rahmen der gesetzlich definierten Bedingungen ändern.

Bei Hypothekarkrediten wird am häufigsten eine Kombination aus festen und variablen Zinssätzen verwendet. Hierbei wird ein Zeitraum während der Kreditrückzahlung festgelegt, in dem der Zinssatz fest ist, und ein Zeitraum, in dem er variabel ist.

BEISPIEL für eine Kombination aus festen und variablen Zinssätzen:

Kredit über 500.000 Kuna

Vereinbart:

fester Zinssatz von 2,95 % pro Jahr für die ersten fünf Jahre der Kreditrückzahlung, und
variabler Zinssatz von 2,56 % pro Jahr (6M NRS1 für HRK (0,13 p.p.) + 2,43 p.p.) für den verbleibenden Zeitraum der Kreditrückzahlung, Rückzahlungsdauer von 20 Jahren (240 Monatsraten)

Der EKS (effektiver Zinssatz) beträgt 3,90 % einschließlich der Kosten für die Feuerversicherungsprämie der Immobilie, der Kreditabsicherungsprämie und der Kosten für die Kontoführung.

Die Rückzahlung erfolgt in Raten:

die monatliche Rate im ersten Rückzahlungszeitraum beträgt 2.760,50 HRK
die monatliche Rate im zweiten Zeitraum beträgt 2.686,04 HRK

Der Gesamtbetrag, den der Kunde zahlen muss, beläuft sich auf 703.744,90 HRK.

Unterschied zwischen festen und variablen Zinssätzen

FESTER ZINSSATZ

VARIABLER ZINSSATZ

Kein Zinsrisiko Im Falle einer Erhöhung des Referenzzinssatzes

der vereinbarte Zinssatz bleibt gleich
unveränderte Höhe der Monatsrate
unveränderte Kreditkosten (nicht angewendet)

Im Falle einer Senkung des Referenzzinssatzes

der vereinbarte Zinssatz bleibt gleich
unveränderte Höhe der Monatsrate
unveränderte Kreditkosten (nicht angewendet)

Zinsrisiko Im Falle einer Erhöhung des Referenzzinssatzes

der vereinbarte Zinssatz steigt
die Höhe der Monatsrate steigt
die Kreditkosten steigen

Im Falle einer Senkung des Referenzzinssatzes

der vereinbarte Zinssatz sinkt
niedrigere Monatsrate
reduzierte Kreditkosten

Was beeinflusst die Änderung des variablen Zinssatzes? Variable Zinssätze bestehen aus zwei Teilen:

festem Teil, der sich während der gesamten Kreditlaufzeit nicht ändert
variablem Teil, der von der Entwicklung des Referenzmarktzinssatzes für eine bestimmte Währung abhängt. Dies kann beispielsweise der nationale Referenzzinssatz (NRS), der EURIBOR, Einlagenübertragungen auf die Schatzkonten des Finanzministeriums oder der durchschnittliche Zinssatz für Einlagen von Bürgern sein.

Variabler Zinssatz = fester Teil + variabler, veränderlicher Teil (Referenzzinssatz) Beispiel: 2,56 % pro Jahr = 2,43 p.p. + 6M NRS1 für HRK (derzeit 0,13 p.p.) Variable Zinssätze sind seit dem 1. Januar 2013 reguliert. Das Verbraucherkreditgesetz hat den Zinssatz so geregelt, dass der Zinssatz an einen öffentlich bekannt gegebenen Referenzzinssatz gebunden sein muss. Solche Zinssätze können nur aufgrund einer Änderung des Referenzzinssatzes geändert werden.

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