Der Käufer sieht – eine schön eingerichtete Wohnung, die Bank sieht – den Grundbuchauszug, die Nutzungsgenehmigung und die Wertermittlung

Wenn Sie eine Immobilie über eine Hypothek kaufen, bewilligt die Bank den Kredit nicht nur auf der Grundlage Ihrer Kreditwürdigkeit. Sie analysiert die Immobilie selbst gründlich, da sie das Sicherungsobjekt, d. h. die Sicherheit für den Kredit ist. Hier sind einige Kernpunkte, die Banken prüfen, wenn sie die Eignung einer Immobilie zur Absicherung eines Kredits analysieren:

1. Eigentumsverhältnisse und Grundbuchstatus

Der erste Schritt für jede Bank ist die Prüfung des Grundbuchauszugs: • Befindet sich die Immobilie im Eigentum der Person, die sie verkauft? • Gibt es Belastungen, Eintragungen, Hypotheken oder Grundschulden? • Ist das Eigentum ordnungsgemäß eingetragen, ohne gerichtliche oder andere rechtliche Hindernisse? Beispiel: Die Wohnung wird vom Sohn verkauft, aber der verstorbene Elternteil ist noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das Erbschaftsverfahren läuft noch. In solchen Fällen müssen wir warten, bis das Verfahren abgeschlossen ist, da die Möglichkeit besteht, dass auch andere Erben auftauchen.

2. Bau- und Nutzungsgenehmigung

Banken wollen sicher sein, dass die Immobilie legal gebaut wurde und über eine Nutzungsgenehmigung verfügt. • Die Baugenehmigung bestätigt die Rechtmäßigkeit des Baus. • Die Nutzungsgenehmigung belegt, dass das Objekt in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung fertiggestellt wurde und sicher bewohnbar ist. Beispiel: Die Wohnung, die Sie kaufen, weist einen negativen Eintrag auf, der darauf hindeutet, dass die Nutzungsgenehmigung nicht beim Grundbuchamt eingereicht wurde. In diesem Fall müssen Sie die Möglichkeit prüfen, eine Nutzungsgenehmigung zu erhalten. Wenn sie ausgestellt wird, verlangen die meisten Banken, dass sie beim Grundbuchamt eingereicht wird, um als positiver Eintrag vermerkt zu werden.

3. Etažierung und spezifische Teile

Für die meisten Banken muss die Wohnung klar als Sondereigentum (etažierter Teil) der Immobilie definiert sein, d. h. als separate Einheit innerhalb des Gebäudes eingetragen sein. Die Etažierung stellt sicher, dass die genaue Position, die Quadratmeterzahl und der Verwendungszweck (z. B. Wohnung, Gewerbefläche) klar definiert sind. Wenn die Etažierung nicht erfolgt ist, kann die Bank eine andere Immobilie als geeignete Sicherheit verlangen. Beispiel: Der Käufer erwirbt eine Immobilie in einem Einfamilienhaus, in dem die Wohnungen als separate Nutzungseinheiten aufgeteilt, aber nicht etažiert sind. In diesem Fall erwirbt der Käufer ein Miteigentum am Haus, und die Hypothek ist nur möglich, wenn alle Miteigentümer ihre Zustimmung geben. Eine Alternative ist, dass die Bank eine andere Immobilie als Sicherheit verlangt.

4. Wertermittlung der Immobilie

Ein von der Bank autorisierter Gutachter erstellt eine unabhängige Wertermittlung des Marktwertes der Immobilie. Die Darlehenssumme hängt von dieser Schätzung ab, nicht vom vereinbarten Kaufpreis. Es ist wichtig zu beachten, dass der Schätzwert keine Möbel enthält. The buyer sees – a nicely furnished apartment, the bank sees – the ownership list, the user permit, and the value assessment Es ist auch wichtig, auf das Beleihungsauslauf-Verhältnis (LTV) zu achten. Während einige Banken einen Kredit bis zu einem Verhältnis von 1:1 bewilligen, genehmigen die meisten Banken eine Kreditsumme, die unter dem Schätzwert liegt, meist zwischen 80 % und 90 %. • Liegt die Schätzung unter dem Kaufpreis, müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln decken. • Wenn die Bank einen Kredit bis zu 80 % oder 90 % des Schätzwertes bewilligt, muss die Differenz mit eigenen Mitteln gedeckt werden (z. B. Ersparnisse oder ein Ratenkredit mit anderen Konditionen als eine Hypothek). Beispiel: Der Kaufpreis beinhaltet oft Einbauten und Möbel, aber die Bank bewertet nur die Immobilie als Objekt. Eine solche Diskrepanz kann zu unvorhergesehenen finanziellen Verpflichtungen führen, was vor einer Kaufentscheidung unbedingt berücksichtigt werden sollte.

Die Immobilie muss sowohl dem Markt als auch der Bank entsprechen

Sie haben vielleicht eine Wohnung gefunden, die Ihnen gefällt, aber wenn sie die Kriterien der Bank nicht erfüllt, kann sich der Kauf über eine Hypothek verzögern oder sogar unmöglich sein. Bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen, einen Vorvertrag unterzeichnen oder eine Zahlung leisten, ist es wichtig, alle Aspekte der Immobilie und der Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen, um eine informierte und secure Entscheidung zu treffen. Genau deshalb gibt es Kreditvermittler, die Ihnen helfen. Der Artikel wurde von Martina Mataić Škugor geschrieben. Originalartikel

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