Ratna kriza i inflacija: Stručnjake smo pitali što će se događati s cijenama nekretnina
Ako se nastavi inflacija, izvjesno je usporavanje i stope rasta i broja transakcija nekretninama, ali ne i značajan pad cijena, kaže Boro Vujović
Prema podacima Porezne uprave, u 2021. godini ostvareno je oko 80.000 transakcija nekretninama (uključujući i prodaju građevinskog zemljišta). Na stanove se odnosi oko 27.000 transakcija, od čega ih je 9.500 prodano u Zagrebu.
Kako kontinuirano rastu cijene građevinskog materijala i građevinsko-obrtničkih usluga, a potražnja je veća od ponude, rasle su cijene kvadrata. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, na razini Hrvatske tražene su cijene u posljednjih godinu dana porasle 4,05 posto za stanove i čak 7,73 posto za kuće, a sličan je trend bio vidljiv i u usporedbi cijena iz 2019. u odnosu na 2020. godinu.
Kvadrat novoga stana u Zagrebu se pred kraj prošle godine prodavao za oko 15.500 kuna, a u ostalim naseljima za 12.800 kuna po kvadratu. U dvije godine zagrebački su kvadrati poskupjeli za oko 2.500 kuna po četvornome metru, dok su drugdje prosječno skuplji za oko 1.000 kuna, potvrđuje službena statistika.
I Ukrajinci traže nekretnine
Trendovi iz prošle godine nastavili su se i u prvim mjesecima ove godine.
Boro Vujović, vlasnik zagrebačke agencije za nekretnine Opereta, kaže da su prema njihovim statistikama cijene nekretnina u prvim mjesecima ove godine 10 posto veće nego lani. Rat u Ukrajini tek je nakratko zaustavio prodaju, a sada se tržište vratilo u normalu. Novost je to što je među potencijalnim kupcima znatan broj Ukrajinaca koji su od strahota rata pobjegli u Hrvatsku.
“Možemo vidjeti da dosta Ukrajinaca koji su došli u našu zemlju želi unajmiti, a dio njih i kupiti nekretninu u Hrvatskoj. To nam je dodatno povećalo potražnju jer je dobar dio njih financijski dobrostojeći i želi riješiti smještaj na kvalitetniji način”, kaže Vujović.
U Zagrebu se najviše traže potpuno novi ili stanovi novijeg datuma gradnje, a sve je veći interes za nekretnine u okolnim gradovima – Velikoj Gorici, Samoboru, Svetoj Nedelji i Zaprešiću, posebno za zemljišta i kuće čije cijene ne prelaze 200.000 do 250.000 eura. I dok je u posljednjih nekoliko godina ovaj trend bio posljedica pandemije, sada je, pojašnjava Vujović, selidba u zagrebački prsten posljedica sve skupljih cijena nekretnina u metropoli.
‘Svaki Hrvat želi imati stan u Zagrebu’
Stanove u Zagrebu kupuju podstanari, najčešće putem APN-a, a među kupcima je i velik broj onih koji smatraju da su nekretnine najbolja dugoročna investicija. “Prema našoj statistici, više od 30 posto kupaca koji kupuju stan u Zagrebu nije iz Zagreba. Zato i kažemo da svaki Hrvat želi imati stan u Zagrebu – jer ovdje su fakulteti i bolnice, ali i zato što je kupnja stana dobro ulaganje”, kaže Vujović koji procjenjuje da je među kupcima oko 20 posto onih koji u nekretnine ulažu zbog inflacije.
Statistike za prošlu godinu pokazuju da potražnja za građevinskim zemljištem i kućama nije povećana samo u Zagrebačkoj županiji već i u Krapinsko-zagorskoj, Karlovačkoj i Virovitičko-podravskoj županiji, a uglavnom se traže kuće do 150 četvornih metara.
Kao i uvijek, tržište je dinamično u Dalmaciji i Istri.
Marin Biliškov, direktor agencije Biliškov nekretnine, kaže da je u Dalmaciji potražnja za nekretninama stalna. Domaći kupci najviše su u potrazi za stanovima u Splitu, Kaštelima i Solinu, dok su stranim državljanima u fokusu turistička središta poput Rogoznice, Primoštena ili Makarske, a kuće ili zemljišta žele na dobrim lokacijama. I Biliškov potvrđuje da je među kupcima znatan broj građana koji višak novca želi uložiti u nekretnine. “Neki konstantno traže dobre prilike, bilo stan, kuću ili zemljište na dobroj lokaciji, a jedan dio njih računa na to da će nekretninu za neko vrijeme prodati”, kaže Marin Biliškov. Rat u Ukrajini nije zaustavio transakcije, iako je mnoge pokolebao u kupnji nekretnine. “Situacija u Ukrajini se osjeti, čujem kako ljudi pričaju i promišljaju o kupnji nekretnine u slučajevima kada ugovori nisu finalizirali, ali još nitko zbog toga nije odustao”, prenosi Biliškov nedavna iskustva.
Kad prevladaju emocije, cijena nije bitna
Cijene nekretnina rastu i u Istri, a dijelu kupaca cijena uopće nije bitna, kaže Vlatko Mrvoš, direktor agencije za nekretnine Proagent iz Buzeta. “Cijena nekada nije uopće bitna; to je situacija kad prestaje razum, a počinje ljubav, prevladavaju emocije. Ljudi se zaljube u lokaciju ili nekretninu i spremni su izdvojiti dva-tri puta više novca od njihove procijenjene vrijednosti. Istra je srce Europe i autodestinacija”, kaže Mrvoš. Nakon pojave pandemije porastao je interes za nekretnine u Istri jer je postala važna sigurnost i blizina, a to je dodatno povećalo interes kupaca iz Slovenije, Austrije i Njemačke kojima treba tek nekoliko sati do ovog dijela Hrvatske. Osim blizine, ističe Mrvoš, prednost Istre je i njezina bogata povijest, vrhunska gastronomska ponuda i brojne vinarije.
Uz strance, nekretnine u Istri kupuju i Zagrepčani, posebno nakon potresa, ali s obzirom na veliki rast cijena, pitanje je tko će uopće u budućnosti moći kupovati nekretnine.
“Prešli smo neke granice, cijene nekretnina postaju nedostižne našim građanima. Država i lokalna samouprava trebaju nešto učiniti da se pomogne domaćim ljudima da dođu do nekretnina, najmom ili kupnjom. Postajemo destinacija s mnogo nekretnina, a malo stanovnika”, primjećuje Mrvoš. Kako se bavi prodajom nekretnina i u Dubaiju, iznosi kako su cijene nekretnina u gradovima poput Dubrovnika, Splita, Rovinja i Zagreba više nego u tom gradu. Prema analizama koje je radio, prosječna je cijena po četvornome metru stana u centru Zagreba 22.776,90 kuna, dok je cijena u centru Dubaija 22.669,20 kuna, a u Abu Dhabiju 20.628,73 kune. Razlika je +0,47 posto u odnosu na Dubai i +9,43 posto u odnosu na Abu Dhabi.
Bez nepovoljnih šokova neće biti promjena cijena
Cijene nekretnina u Hrvatskoj rastu više od pet godina, a s obzirom na trenutnu kaotičnu situaciju, teško je predvidjeti što će se dogoditi u skoroj budućnosti. Ipak, ne bude li velikih šokova koji bi se odrazili na tržište nekretnina, neće biti ni velikih promjena cijena.
“U ovim vremenima teško je bilo što prognozirati. rat se činio nevjerojatnim, ali se dogodio, a i bomba je pala u Zagrebu. Dok imamo trend visoke inflacije, niske kamatne stope, teško je očekivati bilo kakvi preokret u smislu promjene trenda kretanja cijena. Ako se nastavi inflacija, vjerojatno će se isprazniti bazen ljudi koji kupuju nekretnine iz svoje štednje, a s druge strane, kreditna sposobnost kupaca koji kupuju kreditom smanjit će se zbog povećanja cijena potrošačke košarice, tako da je izvjesno usporavanje i stope rasta i broja transakcija. Ne očekujem da bi se mogao dogoditi neki drastičan pad cijena”, zaključuje Vujović.
Vlatko Mrvoš zaključuje da će cijene u Istri i dalje rasti, posebno imajući u vidu ulazak Hrvatske u Schengen i uvođenje eura, što će dodatno ukloniti barijere i privući kupce iz okolnih zemalja gdje su nekretnine ipak znatno skuplje u odnosu na Hrvatsku. Zbog velikog interesa kupaca i u Agenciji Biliškov nekretnine očekuju daljnji rast cijena nekretnina na području Dalmacije.
Izvor: privredni.hr
Ivana Barać/Franjo Maltar