Nema komentara

Detaljna analiza tržišta nekretnina: Što nas čeka u 2018. godini?

Autor: Boro Vujović, direktor Operete

Godina 2017. je na tržištu nekretnina bila više nego zanimljiva i potpuno nepredvidljiva, a mi se nismo pokazali kao dobri prognozeri, jer se dogodio „boom“ koji nitko nije očekivao, najviše kao posljedica pozitivne ekonomske situacije, ali i nekih događanja na tržištu nekretnina. Cijene su narasle, tržište se oporavilo, a broj transakcija će biti u uzlaznoj putanji prvi put od 2009. godine.

Pozitivni trendovi, oporavak tržišta i porast cijena

Krenimo redom, krajem 2016. godine ministar financija je najavio ukidanje povlastice pri kupnji prve nekretnine, ali je najavio i mjere za 2017. godinu kojima će Vlada potaknuti ostanak mladih u Hrvatskoj olakšicama pri kupnji nekretnine. To je dovelo do „stampeda“ kupaca koji su zadovoljavali uvjete i kupovali gotovinom. Većina je htjela uhvatiti oslobođenje i kupiti stan jeftinije.

Početak 2017. godine bio je sličan kraju 2016. godine, s tim da su kupovali kupci s gotovinom, a oni koji su dizali kredit čekali su mjere koje je Vlada najavila. Početak i detalji su mijenjani i odlagani, ali ono što je bilo jasno i motivirajuće za kupce jest da će naredne četiri godine pola rate kredita plaćati država.

Kad je konačno objavljen datum, kupci su krenuli u misiju – kupnja stana uz subvenciju. No, dogodile su se i brojne komplikacije kao što su potraga za uporabnim dozvolama za zgrade iz 1965. godine iz arhiva gdje je, ako ne znate točnu godinu gradnje i investitora, mala vjerojatnost da ćete je i dobiti, do kratkog roka kojeg smo se svi plašili jer nitko nije znao koliki će biti interes, te koliko će kredita biti odobreno.

Događanja u narednoj godini teško je sa sigurnošću predvidjeti. Premda nitko nije očekivao da će prosječna cijena četvornog metra stana u Zagrebu narasti 10 % u jednoj godini, to se dogodilo. Na to su najviše utjecale državne subvencije za kupnju prvog stana, čime se u kratko vrijeme stvorila hitnost, mali manevarski prostor za pregovaranje, ali i lagana euforija koja je rezultirala rastom cijene novogradnje od 20 % na pojedinim lokacijama, u odnosu na početak godine.

Što sve treba uzeti u obzir za kretanje cijena u narednom periodu?

Iseljavanje mladih koji su najveći potencijalni kupci nekretnina najveća je prijetnja tržištu nekretnina na području Slavonije, Like i dijelova koji su slabo urbanizirani.

Nadamo se da će subvencije, koje su najavljene za 2018. godinu, biti drugačije provedene od inicijative kakva je bila u 2017. godini te da će imati manje direktnog utjecaja na kretanje cijena nekretnina.

Oporavak gospodarstva i rast BDP-a automatski stvara pozitivnu klimu koja ima direktan utjecaj na tržište nekretnina. Geopolitička situacija ide u prilog našem turizmu, ali ide u prilog i tržištu nekretnina na Jadranu. Da smo prepoznata turistička destinacija u svijetu, potvrđuje i moje nedavno iskustvo iz SAD-a gdje većina ljudi zna za Hrvatsku, što prije 5 godina nije bio slučaj. Zbog niskih cijena, ali i ostalih pogodnosti koje Jadran nudi, sve veći broj državljana EU se odlučuje na kupnju „second home“ u Hrvatskoj. U usporedbi s cijenama nekretnina u Münchenu ili Berlinu, cijene na Jadranu su niske.

Činjenice da su prinosi na najam stana u prosjeku 5 % godišnje, za zakup poslovnog prostora 8 %, a da su kamate na štednju 1 %, idu u prilog potražnji za nekretninama i rastu tržišta, a tradicionalno je poznato da „Hrvati štede u ciglama“.

Rast Zagreba kao turističke destinacije doveo je do toga da se stanovi u Donjem gradu mahom pretvaraju u apartmane te da većina naših kupaca kupuje stan u tom dijelu grada zbog kratkoročnog najma, što je dovelo do pomanjkanja malih stana za prodaju na tom području.

Sumirajući sve navedeno možemo reći da će 2018. godina biti izuzetna za tržište nekretnina, s blagim rastom cijena i brojem kupoprodaja. Ne očekujemo više nagle skokove kakvi su se dogodili ove godine, nego lagani diferencirani rast.

Nema komentara

Krojač po mjeri

Autorica: Ana Šenija

Nekidan mi je na sastanak u ured došla jedna gospođa koja nam se javila da traži stan u Centru. Zamolila sam je da se nađemo na kratkom sastanku, volimo se s kupcima prvi put sastati u uredu, bez obaveze da idu gledati nekretninu. Upoznamo se i popričamo o željama i mogućnostima, stvori se odnos između agenta i klijenta i onda sve ide puno jednostavnije.

I tako je i ova gospođa prepoznala važnost tog susreta u uredu. Nakon kratkog upoznavanja kaže ona meni da traži stan za kćer. E to je uvijek trenutak male žalosti i tuge…za mene, a ubrzo će bit i za nju. Teško mi je to objasniti i nije mi namjera nikog uvrijediti, ali najprostije rečeno dragi moji, to vam je k´o da nekog pošaljete da ode i da proba donji dio donjeg veša umjesto vas. Znate koji je to dio. Što će jadna majka nego udovoljiti svojoj mezimici koja živi na obali Lijepe Naše i nema, ama baš nimalo, vremena doći u Zagreb i tražiti sebi nekretninu. Odmah se meni pojavilo zločesto pitanje, a kad će sirota uopće stići živjeti u tom stanu kad ga nema vremena naći i kupiti?  Ali nije to sve, ima mezimica i budućeg muža koji živi u Zagrebu, ali ni on nema vremena gledati stanove. Nego, pošalju oni punicu. Saslušala sam gospođu dok mi je prenosila želje svoje kćeri. Ovako dakle: Centar, lift, parking, nova gradnja, uređen stan. E sad me još više zbunila. Pitala sam je da mi objasni što njenoj djeci znači Centar, zna se dogoditi da ljudi Centrom smatraju neki širi radijus od onoga što mi tako nazivamo pa sam samo htjela provjeriti. Gospođa dobro razumije raspored kvartova i lijepo mi objasni što misli. Dobro. Sad smo na jako osjetljivom teritoriju, a zove se očekivanja.

 

Očekivanja su toliko zeznuta stvar koja nas u životu, na svim planovima koče od trenutka kad postanemo svjesni sebe, pa dok god nam mozak radi. Očekujemo sve. Stalno nešto očekujemo i stalno se ljutimo jer nismo dobili sve što smo očekivali. Očekujemo da nam mama svaki dan daje da jedemo čokoladu kad smo mali. Očekujemo da nam dečko kupi poklon za rođendan, a nismo mu rekli da želimo da nam kupi. Pa on ne kupi i odmah postane bivši. Pa očekujemo da nam mama i tata kupe stan kad se odlučimo odseliti od njih, pa oni to ne naprave i cijeli život im zamjeramo jer nam nisu ništa dali. Pa onda očekujemo da nam svi budu zahvalni kad nešto napravimo za njih, a nisu nas to tražili i tako… Nama ljudima je u krvi da od drugih stalno nešto očekujemo jer da nemamo toga bili bismo apsolutno sretni i pomireni sami sa sobom, a to ne možemo jer onda život ne bi imao smisla. I tako mezimica koja živi na obali očekuje da Grad Zagreb u Centru ima novogradnju s liftom, malo kvadrata, puno soba, garažu i za to je spremna dati, s obzirom na stanje na tržištu, premalo novca. Tako meni majka prenosi. Vidjela ona negdje vani da toga ima, a ako ima u Beču, mora biti i u Zagrebu.

Zamolim gospođu da mi objasni zašto ne bi došao u obzir stan za uređenje, pa da si ga sami urede. E, ne zna odgovor na to pitanje. Pa je pitam bi li možda uređeni stan, ali je stara zgrada, u blizini jedne javne garaže, e ni to ne zna. A cijelo vrijeme dok razgovaramo gospođa mi govori da je najbolje da mi odemo pogledati sve što se u Centru prodaje pa će ona njima javiti što je od toga dobro. Zamislite koliko bi to trajalo. Baš mi bude teško kad moram ljudima srušiti snove, ali izabrala sam takvo zanimanje pa moram. A možda sad i nekom od vas rušim snove (naravno, pod uvjetom da imate povjerenja u moju ekspertizu😊)

 

Dakle, ako ima u Beču nikako ne znači da ima u Zagrebu. Centar Zagreba trenutno nudi samo stare zgrade koje mogu biti u boljem i lošijem stanju, kao i stanovi u njima. Na parking možete rijetko računati, na liftove isto tako. A ako vam se i posreći da to nađete, najčešće stan morate detaljno renovirati. Ako želite kupiti stan u Centru i živjeti u njemu i prihvatiti ovo, onda znajte, ako niste dijete Centra, da stil života nije isti u svakom kvartu i možda ovdje nećete bili toliko ovisni o automobilu kao npr. u Novom Zagrebu i možda vam garaža nije toliko nužna jer kad jednom sparkate auto, možda ga nećete po nekoliko dana maknuti. I ako vam to sve odgovara onda nikako nemojte mamu slati da vam traži taj stan jer mama neće u njemu živjeti. Ili još bolje, prijateljicu! Koliko god to brutalno zvučalo, ali vidjela sam to više puta, prijatelji znaju biti malo zavidni za činjenicu da kupujete stan i dat će vam svoje subjektivno mišljenje i sugestiju. Ništa nećete postići s tim da netko drugi umjesto vas obilazi nekretnine i onda vam prenosi što je vidio. Zar je stvarno realno očekivati da netko drugi vidi sve što vas zanima i da vam to objektivno i realno prenese? Očekivanja, joj, joj!

 

Zato postoje agenti. Kad nađete malo vremena, sami se sastanite s agentom i on će vrlo brzo na temelju vašeg razgovora napraviti okvir u kojem će tražiti nekretnine za vas i obavještavati vas o tom što je novo na tržištu, a vi ćete morati naći malo vremena da pogledate nekoliko nekretnina. Ako imate jasnu viziju željenog i prenesete je agentu i poslušate sve njegove savjete, nećete puno vremena izgubiti na terenu. I tad nitko ne probava donji veš umjesto vas već imate krojača po mjeri kojeg ne morate često posjećivati, osim ako se niste jako udebljali 😊

Nema komentara

Zagreb i Zadar najtraženiji gradovi za kupnju nekretnina

Analiza podataka oglasnika Crozilla.com pokazala je kako su tijekom studenog Zagreb i Zadar bili najtraženiji gradovi za kupnju nekretnina.

Najveća potražnja za stanovima koji su se tijekom studenog prodavali putem oglasnika Crozilla.com vladala je za onima na području Zagreba, Zadra, Splita, Pule i Osijeka.
Kada je riječ o potencijalnim stranim kupcima koji su tijekom studenog pretraživali stanove na Crozilla.com, oni su u najvećem broju dolazili iz BiH, Njemačke, Srbije, Slovenije i Švicarske, a interes su uglavnom pokazivali za stanovima u Zagrebu, Zadru, Splitu, Poreču i Puli.

Zagrebu je tijekom studenog na oglasniku Crozilla.com velika potražnja vladala za stanovima manjih površina, najviše za garsonijerama. Najtraženiji zagrebački kvartovi za kupnju stanova bili su Centar, Trešnjevka, Maksimir, Dubrava i Jarun.

Osijek, Zadar, Zagreb, Samobor, Pula i Šibenik gradovi su u kojima se tijekom studenog najviše pretraživala ponuda kuća za prodaju. Stranci, od kojih su najbrojniji bili oni iz Njemačke, Slovenije, Švicarske i Austrije, pokazali su najveći interes za kućama na području Crikvenice, Krka i Pule.

Ponuda građevinskih zemljišta tijekom studenog se putem oglasnika Crozilla.com najčešće pretraživala na području Zagreba i Zadra, a zatim i na području Krka i Poreča. Potencijalni strani kupci najčešće su tražili zemljišta koja su se prodavala na području Krka, zatim u mjestima na području Zadarske te Istarske županije, a u najvećem su broju dolazili iz Slovenije, Austrije, Češke i Poljske.

Izvor: news.crozilla.com

Nema komentara

Gdje u Zagrebu pronaći najskuplje, a gdje najjeftinije stanove?

Podaci oglasnika Crozilla.com pokazali su kako su prosječne oglašavane cijene zagrebačkih stanova tijekom listopada zabilježile porast vrijednosti na mjesečnoj razini, ali i u odnosu na isti mjesec lani.

Prosječna tražena cijena zagrebačkih stanova porasla je za 1,4 posto na mjesečnoj, odnosno 7,2 posto na godišnjoj razini.
Gotovo 30 posto zagrebačkih stanova za prodaju oglašenih tijekom listopada na Crozilla.com imalo je cijenu „kvadrata“ veću od 2.000 eura, a pritom je najviše takvih oglašavano u Centru i na zapadnom dijelu grada.
S druge se strane na zagrebačkom području i dalje mogu pronaći stanovi s cijenama „kvadrata“ daleko nižim od 1000 eura. Sesvete, Dubrava, Stenjevec ili Vrapče samo su neki od kvartova u kojima se mogu pronaći stanovi takvih cijena, a najčešće je riječ o stanovima u suterenu, potkrovlju, u roh-bau izvedbi, kao i u onima koji su smješteni u obiteljskoj kući.
Najtraženiji dijelovi grada za kupnju stanova tijekom listopada bili su Centar, zatim TrešnjevkaDubravaJarunMaksimir i Donji grad.

Centar je i dalje najskuplji dio grada

Mjesečne promjene cijena u pojedinim dijelovima grada tijekom listopada varirale su od 0,4 posto u Novom Zagrebu, sve do porasta od 1,8 posto na zapadnom dijelu grada.

Najveći je porast, prema podacima oglasnika Crozilla.com, zabilježen na zapadnom dijelu grada gdje su prosječne oglašavane cijene porasle u visini od 1,8 posto, a za „kvadrat“ se u prosjeku tražilo 1560 eura.

Najviše cijene i dalje imaju zagrebački stanovi smješteni u središtu grada, za kojima ujedno vlada i najveća potražnja. Prosječna cijena stanova oglašavanih tijekom listopada putem oglasnika Crozilla.com na području Centra Zagreba iznosila 2032 eura što je 1,5 posto više no mjesec ranije.

Stanovi na istočnom dijelu grada, tijekom listopada su bili za 1,3 posto skuplji no mjesec ranije, a prosječna tražena cijena „kvadrata“ popela se na 1617 eura.

Analiza podataka oglasnika Crozilla.com pokazala je kako je najmanji mjesečni porastzabilježen u Novom Zagrebu gdje su prosječne oglašavane cijene porasle za 0,4 posto, a za jedan se metar kvadratni u prosjeku tražilo 1353 eura.

Kuće 30 posto jeftinije od stanova

Analiza podataka oglasnika Crozilla.com pokazala je kako na području Zagreba vlada veća potražnja za stanovima nego za kućama, ali su ujedno i njihove cijene veće. Razlika je tijekom listopada iznosila 30 posto, a prosječna tražena cijena „kvadrata“ stana bila je 521 euro veća od cijene četvornog metra kuće.

Izvor: news.crozilla.com

 

Nema komentara

Tržište nekretnina malo živnulo, ali u nekim dijelovima zemlje gotovo zamrlo

Tradicionalni nekretninski forum u organizaciji strukovnog udruženja Hrvatske gospodarske komore u Zagrebu je okupio više od 400 predstavnika agencija za posredovanje nekretninama.

 

Tržište nekretnina u dijelu Hrvatske je zbog povećane potražnje i investicija u odnosu na zadnjih par godina malo živnulo, ali u nekim dijelovima zemlje gotovo je zamrlo i teško je očekivati poboljšanje, ocjena je predsjednika Udruženja poslovanja nekretninama HGK Dubravka Ranilovića s 28. foruma poslovanja nekretninama.

Tradicionalni nekretninski forum u organizaciji strukovnog udruženja Hrvatske gospodarske komore u Zagrebu je okupio više od 400 predstavnika agencija za posredovanje nekretninama. “Živahnije nego prije, tržište nekretnina vidimo na obali, što je velikim dijelom potaknuto turizmom, no u dijelovima zemlje poput Slavonije, Like, pa i u okolici Zagreba gotovo se ništa ne događa – niti se prodaje, niti kupuje, niti gradi i to je sigurno žalosna situacija za agente iz tih krajeva”, kazao je Ranilović. Dodao je kako rast potražnje i nešto živahnije tržište nije pratio značajniji rast cijena nekretnina.

Ranilović ističe da je tržište po kriteriju cijena obilježeno izrazitim razlikama Zagreba, obale i unutrašnjosti. Stoga, kako je rekao, ne bi trebalo stvarati krivi dojam da je sve “bajno i sjajno” jer u većini zemlje nije, kao što smatra da ne bi trebalo uprosječivati cijene jer to ne daje pravu sliku stanja. “Cijene su u nekim dijelovima zemlje padale niz godina, pa su se sad malo zaustavile, negdje malo porasle, a negdje i dalje padaju i smanjuje se broj transakcija, pogotovo tamo gdje nema značajnije gospodarske aktivnosti”, kazao je Ranilović. Istaknuo je da u Hrvatskoj već dugo nema viška neprodanih stanova, pogotovo kvalitetnih, kako je to bilo prije deset godina u doba jake krize, što je objasnio porastom investicija i gradnje za ciljane kupce, odnosno prema tržišnoj potražnji. Za poznati problem s neusklađenim zemljišnim knjigama i katastrom kaže da nije veliki problem u praksi kada se nešto kupuje i prodaje, ali da je i dalje velik problem u većim transakcijama i investicijama, jer to usporava procese.

Škripi sa zemljišnim knjigama Državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja Željko Uhlir, na konferenciji je ocijenio kako je situacija sa zemljišnim knjigama poražavajuća, te da je od 3.500 katastarskih općina u Hrvatskoj tek 173 je usklađeno, što je oko 3 posto. “O tome nitko ili tek ponekad malo govori, no sada mijenjamo cijeli sustav”, rekao je Uhlir.  Izvijestio je da je osnovana radna skupina u kojoj sudjeluje i Ministarstvo pravosuđa, u proceduri je i izmjena zakona o katastru, a mijenjaju se i procedure, kao i zakon o zemljišnim knjigama.

U 99 katastarskih općina provedena je nova izmjera katastra koja stoji i ne provodi se u zemljišnim knjigama, a svaki dan neprovođenja znači gubljenje vrijednosti pri čemu su oštećene općine, gradovi i države”, upozorio je Uhlir. Najavio je i druge planove Ministarstva koji će, kako se nada, pridonijeti boljem tržištu nekretnina, a koji se temelje na strategiji stanogradnje. “Radimo i na izmjenama niza zakona koji bi trebali ići na usvajanje iduće godine, dok je zakon o POS-u već u proceduri, i u njega ubacujemo mogućnost gradnje stanova za javne službenike iz državnog proračuna, pa će se tako u neki mjestima i gradovima gdje nedostaje zubara, liječnika, učitelja, profesora i drugih struka kojih nedostaje, moći ponuditi stanovi kako bi ih se lakše privuklo”, najavio je Uhlir. Potpredsjednik HGK Josip Zaher svim je agentima poželio sreću u poslu, vjerujući da će im više posla donijeti porast broja izdanih građevnih dozvola ove godine za 25 posto, vrijednosti radova za oko 18 posto te broja stanova po izdanim građevinskim dozvolama za 28 posto u odnosu na lanjskih devet mjeseci.

Izvor: www.vecernji.hr