Nema komentara

U Zagrebu je gotovo nemoguće pronaći stan za dugoročan najam. Istražili smo zašto i kako taj problem riješiti

Razmišljate li o preseljenju u Zagreb, ili barem u njegovu okolicu, i podstanarskom životu? Ako je odgovor potvrdan, a još se niste bacili na traženje stana, pripremite se na kalvariju. Prije nekoliko godina u Zagrebu se moglo birati između tisuća stanova u cjenovnom razredu od 200 do 500 eura. Danas većina oglasnika u toj kategoriji nalazi tek 500-tinjak nekretnina, dok ih u razredu od 500 do 1000 eura ima četiri puta više! Iako zvuči nevjerojatno, stanova koji se mjesečno iznajmljuju za od 1000 do 2000 eura također ima oko 2000, što je daleko od dohvata obitelji s prosječnim primanjima.

Cijene nekretnina u Zagrebu, ali i okolnim gradovima poput Velike Gorice, Zaprešića i Samobora, u proteklih nekoliko godina stabilno rastu. Dok cijene kuća i stanova u istočnim dijelovima zemlje, Gorskom kotaru, Lici, Baniji i Kordunu drastično padaju, nekretnine na obali te u Zagrebu i okolici poskupljuju do te mjere da se igrači s tržišta nekretnina već uvelike pitaju radi li se o špekulativnom balonu.

Najmoprimci, a pod time mislimo na podstanare, prošli su posebno loše. Kada rastu cijene stanova, rastu i cijene najma jer novi kupci koji ulažu u stanove radi najma očekuju povrat na ulaganje. Rast cijena tada se širi diljem tržišta, a cijene u nebo gura i velika potražnja što je u Zagrebu u dobroj mjeri pumpaju studenti koji se smjenjuju svake godine, ali i ostaju raditi u glavnom gradu. Dodatno, prosječne plaće i prilike za zapošljavanje u Zagrebu daleko su veće nego u ostatku zemlje, zbog čega ne treba čuditi to da se kupci i potencijalni podstanari tuku za stanove.

Prosječan stan od 50 kvadrata u Novom Zagrebu, ako ga uopće nađete raspoloživog za dugoročni najam, plaćat ćete od 500 do 600 eura mjesečno. Isti takav stan, ali malo bliže centru, recimo negdje na Trešnjevci, može vas mjesečno koštati od 800 do 1000 eura, posebno ako je malo bogatije opremljen. Najveći gubitnici su studenti i samci, koji mogu birati između svega nekoliko stanova od 30 ili manje kvadrata, a čije se cijene kreću od 300 do 800 eura.

Zbog čega su točno cijene najma toliko skočile i treba li skoro očekivati pojeftinjenje, pitamo Boru Vujovića iz agencije Opereta, a on nam otkriva da je prvotni val poskupljenja krenuo zbog ‘apartmanizacije’:

‘Stanovi u strogom i širem centru pretvoreni su u apartmane za dnevni najam. Potom se taj trend preselio i izvan centra grada. Osim toga, cijene nekretnina rastu, a u skladu s time rastu najamnine. Kad investirate u nekretnine, očekujete i određeni povrat, pa ako za stan više plaćate u startu, rastu i najmovi’, kaže nam Vujović.

Kao što smo nedavno pisali, potražnja na tržištu nekretnina, unatoč visokim cijenama, i dalje je snažna. Dok diljem Europske unije cijene nekretnina tek blago rastu, njihovo poskupljenje u Hrvatskoj u usporedbi s prosjecima EU-a je strelovito. U Hrvatskoj su cijene stambenih nekretnina u prvom ovogodišnjem tromjesečju porasle 8,5 posto u odnosu na isto lanjsko razdoblje. U posljednjem tromjesečju 2017. porasle su 7,6 posto.

Vujović upozorava kako je stanje na tržištu najma već sada jako teško i postaje neodrživo: ‘Ako vam pola plaće odlazi na najam, to nije dobro i pitam se je li održivo. Na tržištu se već sada pitamo je li se balon napuhao i nije baš realno očekivati da će cijene stanova i najma dalje rasti. Zadržat ćemo se na ovoj razini cijena još neko vrijeme.’

Za astronomske cijene najma Vujović predlaže rješenje koje je već poznato u zapadnoj Europi: državne zgrade koje se grade samo radi dugoročnog najma.

‘Kada bismo imali takve zgrade, onda bismo mogli regulirati tržište. Kod nas nema nikakve regulacije i nema zgrada za najam. Sve ovisi o volji privatnika, a ako nastave rasti cijene kvadrata, rast će i najam’, zaključio je. Podsjetimo, krajem rujna Njemačka je krenula u obračun s visokim stanarinama. Kako bi se cijene spustile, država će krenuti u izgradnju 100.000 stanova da bi si komotniji život mogli priuštiti i ljudi s nižim plaćama.

izvor: tportal.hr

Nema komentara

Novogradnja jeftinija i od 1000 eura po kvadratu

Zagreb, Poreč, Rijeka, Šibenik i Split – samo su neki od gradova u kojima su se na oglasniku za nekretnine Crozilla.com oglašavane vrijednosti novih stanova penjale i preko 4000 eura po kvadratnome metru, dok su se, u isto vrijeme, kvadrati jeftiniji i od 1000 eura mogli pronaći u Zagrebu, Varaždinu, Rijeci ili Osijeku.

U mnogim se gradovima mogu pronaći stanovi s cijenama od tek nekoliko stotina eura po kvadratnome metru. Iako takvi stanovi često zahtijevaju adaptaciju, moguće je pronaći i one u novogradnji kojima nisu potrebna dodatna ulaganja. No, valja uzeti u obzir kako je pritom najčešće riječ o većim stanovima koji se nalaze u potkrovljima, te su obično smješteni na manje atraktivnim lokacijama.

Najveći mjesečni porast cijena novogradnje u rujnu je zabilježen na Jadranu, a pritom je najveća promjena zabilježena u Splitu, Puli i Zadru.
Za kvadratni metar novog stana u Splitu se u prosjeku tražilo 2735 eura, u Zadru 2018 eura, a u Puli 1821 euro.
Pad cijena novogradnje u visini od 1,7 posto tijekom rujna je zabilježen u Poreču u kojem se za kvadrat u prosjeku tražilo 2062 eura.

U Zagrebu je prosječna oglašavana vrijednost kvadratnog metra novog stana iznosila 1985 eura, a u odnosu na mjesec ranije, njihove su rujanske cijene pale za 1,2 posto, jednako koliko i u Šibeniku u kojem se za kvadrat u prosjeku tražilo 2631 euro.

Niže rujanske vrijednosti vidljive su i na cijenama novogradnje u Varaždinu gdje je, prema podacima oglasnika Crozilla.com, zabilježen pad od 0,8 posto, a za kvadratni se metar u prosjeku tražilo 1274 eura.

Porast od 0,6 posto zabilježen je u Osijeku u kojem je prosječna tražena cijena metra kvadratnog u prosjeku iznosila 1200 eura.
U Senju su, prema podacima oglasnika Crozilla.com, tijekom rujna cijene porasle za 1,7 posto i popele se na 1644 eura po kvadratu.
Porast od 1,1 posto zabilježen je u Opatiji u kojoj se za kvadratni metar novogradnje u prosjeku tražilo 3138 eura.

U Zagrebu povećana potražnja za novogradnjom

Podaci oglasnika za nekretnine Crozilla.com, pokazali su kako se tijekom rujna za kvadratni metar novogradnje u Zagrebu u prosjeku tražilo 1985 eura, no oglašavane cijene tamošnjih kvadrata kretale su se od tek 800 eura, pa sve do iznosa većih i od 4000 eura.

Izvor: news.crozilla.com

Nema komentara

Poznati njujorški broker za luksuzne nekretnine usporedio hrvatsko tržište nekretnina s tržištem Velike jabuke

Brian Meier broker je za nekretnine iz njujorške Corcoran grupe čiji je fokus luksuzno tržište Velike jabuke. Tim Briana Meiera, u kojem radi 10 agenata, godišnje proda 200-tinjak luksuznih nekretnina vrijednih oko 250 milijuna dolara uglavnom strancima, profesionalnim ulagačima i poznatim imenima, poput Chelsea Clinton. Ima li među njima bogataša iz Hrvatske, koliko je isplativa takva investicija i mogu li se povući paralele s domaćim tržištem nekretnina, Meier otkriva u razgovoru za Poslovni dnevnik.

Jeste li među kupcima luksuznih stanova u New Yorku imali nekoga iz Hrvatske?
Ne, ali sam radio s jednim odvjetnikom iz Hrvatske. Velik novac dolazi s Indije i Kine, Bliskog istoka, posebno Izraela i Dubaija, nešto iz Južne Amerike. Ranije smo imali dosta kupaca iz Grčke i Irske, ali to je bilo prije deset godina i nestalo je s recesijom. Isto je s Londonom, novac je presušio nakon glasanja o Brexitu. Velik broj stranaca odlučuje se na kupnju nekretnina u Londonu umjesto New Yorka jer su cijene niže zbog Brexita, barem mi tako kažu.

Po čemu je posebno njujorško tržište?
Da biste bili  kupac u New Yorku morate biti dobrostojeći,  kupci nekretnina su među top 5 najbogatijih ljudi na svijetu. Na Manhattanu  jednosobni stanovi dosežu milijun dolara, što znači da ako ga kupujete plaćate hipoteku,  sve provizije, troškove i porez, stan će vas stajati oko 800.000 dolara godišnje.  To si ne mogu svi priuštiti. Ljudi koji žele imati dom u New Yorku uglavnom tamo neće živjeti jer žive u drugim dijelovima Amerike. Mnogi od naših kupaca su investitori koji ulažu vjerujući da će nekretnina više vrijediti u budućnosti. Naravno ima i manji broj onih koji kupuju stanove i kuće kao prvu nekretninu za stanovanje.

U razgovoru prije intervjua spomenuli ste povrat od 4% na nekretnine, no to se ne čini puno u usporedbi s povratima na druge investicije? 
U stvarnosti se radi i o više od  toga. Četiri posto je samo najamnina koju dobivate. Primjerice, ako kupite nekretninu od milijun dolara, naplaćujete mjesečno 6000 dolara najamnine, što nije neuobičajeno. To je 72.000 dolara godišnje, od toga će 32.000 dolara ići na poreze i naknadu za održavanje i ostat će vam 40.000 dolara profita, to je 4 posto. Ali, njujorško tržište nekretnina je vrlo špekulativno, ako za 10 godina proda tu nekretninu za dva milijuna dolara, odbijete li 200.000 dolara troškova imate 800.000 dolara profita.  To je 80.000 dolara godišnje, odnosno 8% povrata. Ukupno dakle 12%: 4% je od najamnine, a 8% od špekulacije. U to treba dodati i porezne odbitke, oko jedan posto. Jedan od razloga za relativno niske povrate je što su nekretnine sigurno ulaganje, lako je naći podstanare pa vaša nekretnina nikada neće biti prazna. Budući da sve zgrade imaju nadzornike i vratare, možete živjeti u Hrvatskoj i imati stan u New Yorku da niti ne morate tamo odlaziti. Drugi se brinu o vašim nekretnini. Jednoj klijentici, bivši odvjetnici iz Hong Konga prodao sam 12 stanova, a nikad ju nisam osobno susreo.

Hrvatska je ipak potpuno različito tržište, malo, cijene se sporo prilagođavaju, oko 90% građana ima vlastitu nekretninu. Koliko se uopće mogu povlačiti paralele?
Želite li povećati obujam prodaja nužno je educirati potencijalne kupce o prednostima ulaganja u nekretninu. To nije samo odluka o stanovanju već najveća investicijska odluka u životu. Bilo za pokretanje biznisa, iznajmljivanje ili rješavanje pitanja mirovine kad stan prodate za tri puta veći iznos nego ste ga platili.  To što većina ima svoju nekretninu je zapanjujuće, ali vjerojatno znači da se ne selite puno. U New Yorku nekretninu imate prosječno oko šest do sedam godina, život vam se mijenja, nekad trebate više, a nekad manje prostora.

Kako izgleda posao brokera luksuznih stanova i kuća?
Glavobolja je kupovati nekretnine, ali je to zabavan dio života, počinjanje nečeg novog. Upravo to prodaju agenti za nekretnine u New Yorku, tu strast za životom. 50% kupnje rezidencijalnih nekretnina je logika: gledate udaljenost do škole, posla, koliko ćete vremena izgubiti na putovanje…. Drugi dio priče je koliko je nekretnina “seksi”.  U šali obično kažem da bogatim ljudima pomažem naći bolje i ljepše mjesto da vode ljubav , to je ono što radim. U novom stanu žele se osjećati posebno, očekuju da će biti sretniji. Hoće li ih stan činiti sretnijim? Neće naravno, ali hoće uzbuđenje. To je ono što mi radimo. U jednoj zgradi u kojoj sam prodavao stan, jedan od stanara je i Chelsea Clinton, kojoj sam inače deset godina prije toga prodao jednu nekretninu.  Ta zgrada na krovu ima bazen i teretanu u kojoj Chelsea Clinton vježba svaki dan od šest do sedam navečer. A u New Yorku vam svi vole Clintone, ja volim Clintone. Zato sam planirao dovesti kupca predvečer; dolazimo s liftom na krov i kroz stakleni zid otvara se pogled na teretanu – ona je tamo i vježba. Efekt je bio; ako je stan dobar za Chelsea Clinton dobar je i za mene. To je bio mali trik, no tajna je da u nekretninu ugradite posebnu energiju kupcu da osjete inspiraciju.

Koliko su tehnologija i društvene mreže promijenili pravila igre na tržištu nekretnina?
Da biste bili uspješni agent, morate raditi s puno kupaca što oduzima puno vremena. Facebook je mamac, no realno pruža malo informacija.  Softverska rješenja poput Perchwella, primjerice za Manhattan u New Yorku, omogućuju nam da nekretnine do najmanjeg detalja predstavimo kupcima i filtriramo koja je najbolja za pojedine preferencije. Facebook i Instagram savršeni su jer na njima možete ispričati priču velikom broju ljudi ali bez detalja. LinkedIn nam je posebno koristan jer njega koristi profil naših kupaca, ‘decision makeri’ koji provedu manje vremena na LinkedInu, ali donesu više odluka. Najviše softvera radi se za New York jer je tamo najviše novca.   Bilo je puno lakše raditi bez tehnologije, tada smo imali svu kontrolu nad informacijama, a danas je ona uglavnom u rukama kupaca. To je bolje za tržište u cijelosti jer pruža veću transparentnost, ali je loše za naše prihode (smije se, op.a.). Ako je tržište u Hrvatskoj takvo da se ljudi ne sele puno, možda bi slična tehnologija pomogla i vašem tržištu da se pokrene.

Što je ključno za uspješnu prodaju?
Fotografije su te koje stvaraju strast oko nekretnine. Ako broker utroši svoje vrijeme i novac da unajmi fotografa koji će napraviti dobre fotografije, klijenti često neće oklijevati oko nekretnine kao u slučaju da su slike loše. Problem je što snimanje stoji oko 500, ponekad i 800 dolara, ovisno o nekretnini.  Ako luksuzna nekretnina u Hrvatskoj stoji oko milijun eura, a brokerska provizija je između 2 i 3 posto, to je zanemarivi dio provizije brokera. Ne treba zaboraviti da nakon prodaje te iste fantastične fotografije pokazujete u portfelju novim kupcima i tako si stvarate nove poslove. Moj posao doslovno je eksplodirao u pozitivnom smislu prije dvanaest godina jer su tada rijetki radili fantastične fotografije, danas ih svi rade. Za neke nekretnine radimo i video, ovisno o cijeni stana ili kuće isplati se platiti i nekoliko tisuća dolara za video s profesionalnim glumcima.

Koliko vi kao broker za nekretnine ulažete u “staging” stana ili kuće, odnosno uređivanje prije prezentacije kupcima?
Prošle godine potrošio sam oko 260.000 dolara na izradu videa, fotografiranje, organiziranje partija za kupce, angažiranje profesionalnih kuhara, oglašavanje u novinama… Sam “staging” odnosno uređenje stana od kupnje namještaja, zavjesa do najsitnijih detalja, gotovo uvijek plaća prodavatelj.  Ponekad se dogodi da donesem lampu za više svjetla ili jednu umjetninu. Baš smo imali slučaj nekretnine od šest milijuna dolara čije je vlasnik uložio 120.000 dolara u “staging”. To je poprilično, obično “staging” nekretnine od pet milijuna dolara stoji oko do 50.000 dolara. Iako će vlasnik to platiti, ja sam taj koji će voditi taj proces da budem siguran da će stan ili kuća izgledati upravo onako kako ja želim.

Ima li “staging” smisla za neluksuzne nekretnine, recimo za stan čija je cijena 100.000 eura?
Sve ovisi o matematici. Ako uređenjem možete zainteresirati više kupaca, možda za stan možete dobiti 106.000 eura. Iz mog iskustva, od 20 ljudi kojima pokažem nekretninu dobijem u prosjeku jednu ponudu, a trebaju mi tri za dobru cijenu.  Dakle, trebam najmanje 60 kupaca koji će doći pogledati nekretninu. Treba ocijeniti isplati li se potrošiti 2500 eura ako je veći profit 5000 eura. Mnogi ulaže prevelik novac koji im se ne vrati.

Koliko su se tržište i cijene oporavili od izbijanja krize 2008.?
Nakon propasti Lehman Brothersa cijene nekretnina drastično su potonule, kreditne linije gotovo su presušile, a ljudi ostali bez posla. Osobno sam izdržao to razdoblje zahvaljujući tome što sam za nekoliko banaka prodavao ovršene nekretnine. Cijene su kasnije ponovno su porasle, no danas opet svjedočimo njihovom padu. Razlog nije kao 2008. već danas nema toliko stranaca kao prije, a na tržištu je iznimno velika ponuda. Zbog pada cijena sam i sam prodavao, i u svom vlasništvu danas imam kuću u kojoj stanujem i udio u stambenoj zgradi s 80 stanova.

Hrvatska nikad neće biti poput New Yorka ili Londona, što biste preporučili lokalnim akterima na malom tržištu? 
Preporučio bi im da vas ne slušaju (smije se, op.a.), to nije malo tržište. Živim izvan New Yorka u malom mjestu Cold Spring Harbor, to je vrlo mala zajednica s relativno visokim cijenama, ne kao u gradu nego vrlo slično s cijenama u Hrvatskoj. U njemu posluju brokera od kojih svaki zarađuje više od milijun dolara. Vjerujem da bi se mogao preseliti u Hrvatsku i da bi zarađivao od prodaja nekretnina milijun dolara godišnje. Nema premalog tržišta, trebate samo prepoznati njegove potrebe. Gledajte gdje se događa rast, kako se mijenjaju potrebe ljudi i na to se fokusirajte.

Izvor: http://www.poslovni.hr

Nema komentara

Država prodaje 20 stanova, dobit će nešto manje od 10 milijuna eura

Ostvarena vrijednost natječajem prodanih stanova u iznosu od 9,78 milijuna kuna je u odnosu na vrijednost iz natječaja više za 2,75 milijuna kuna, što “potvrđuje realno procijenjenu natječajnu vrijednost stanova”, naglašavaju iz Ministarstva državne imovine.

Ministarstvo državne imovine objavilo je u petak da je na natječaj za prodaju 22 stana u državnom vlasništvu pristiglo ukupno 119 valjanih ponuda, a prihvaćene su ponude za 20 stanova, za koje će država dobiti gotovo 9,8 milijuna kuna.

Ministarstvo državne imovine je sredinom rujna objavilo javni poziv za podnošenje ponuda za kupnju stanova u vlasništvu Republike Hrvatske. Natječaj se odnosio na prodaju 22 stana u Zagrebu, a rok za prikupljanje ponuda istekao je danas.

“Za 22 stana koji su bili predmetom javnog natječaja pristiglo je ukupno 119 pravovaljanih ponuda. Ukupna procijenjena vrijednost stanova je 7,9 milijuna kuna, dok ukupni iznos prihvaćenih ponuda iznosi 9,78 milijuna kuna”, navodi se u priopćenju Ministarstva.

Kako ističu, prihvaćene su ponude za 20 stanova, ukupne procijenjene vrijednosti 7,03 milijuna kuna.

Ostvarena vrijednost natječajem prodanih stanova u iznosu od 9,78 milijuna kuna je u odnosu na vrijednost iz natječaja više za 2,75 milijuna kuna, što “potvrđuje realno procijenjenu natječajnu vrijednost stanova”, naglašavaju iz Ministarstva državne imovine.

Po podacima koje iznose, najviše interesa bilo je za stan od 43 kvadratna metra, u ulici Ljudevita Jonkea 10, za kojeg je pristiglo čak 13 ponuda. Početna cijena tog stana iznosila je 302.000 kuna, a najviša pristigla ponuda je 450.000 kuna.

Najviša procijenjena vrijednost bila je za stan u ulici Lisinskoga 1. Početna cijena stana ukupne površine 161 kvadratni metar iznosila je 1,66 milijuna kuna, a pristigla je jedna ponuda u iznosu od 2,45 milijuna kuna.

Najniža procijenjena vrijednost bila je za stan u Tratinskoj 15 za kojeg je pristiglo ukupno 11 ponuda. Procijenjena vrijednost tog stana iznosila je 50.500 kuna, a najviša pristigla ponuda je 75.111,11 kuna, navodi se u priopćenju Ministarstva državne imovine.

izvor: poslovni.hr

Nema komentara

Kupnja stana ili najam? – stručnjaci daju odgovore

Vlastiti krov nad glavom gotovo je svakome cilj, a što se više isplati, kupnja stana ili najam – vječna je dilema. Evo što kažu stručnjaci i što pokazuju računice.

Diplomirani novinar Saša Živković četiri godine u Zagrebu živi kao podstanar. Svota novca koju je do sada potrošio na najam nije mala.

‘‘Kad sam stavio na papir, ispadne da sam u te četiri godine preko 10 tisuća eura dao za najam‘‘, kaže. ‘‘Meni je najveći problem u tome što za sve što želiš promijeniti u stanu ovisiš o gazdi i o tome je li on spreman nešto uložiti ili promijeniti. Nije tvoje pa ne možeš srediti taj stan kako tebi odgovara‘‘.

Dolazak do ključeva vlastitog stana po povoljnijim uvjetima od tržišnih omogućava program poticane stanogradnje. U jednom od POS-ovih stanova naša je druga sugovornica, Sandra Bokan s obitelji. Iza nje 16 je godina podstanarstva. ‘‘Ne da smo zadovoljni, nego smo prezadovoljni gradnjom. Nemamo nikakve zamjerke, možda malo parket. Režije su podnošljive‘‘, kaže.

Gledajući čisto financijsku računicu, u pravilu je jeftinije biti u najmu, kaže nam stručnjak za tržište nekretnina s Ekonomskog fakulteta, Josip Tica:

‘‘Kad zbrojite koliko koštaju stanovi i koliko ćete dignuti kredita te koliko ćete vratiti na račun kamate, da bi otplatili kredit, daleko veći financijski trošak je kupnja stana‘‘, kaže.

No, dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, Boro Vujović, kaže – trenutačno, kada su kamate u prosjeku ispod 4 posto, stan se više isplati kupiti.

‘‘Iz razloga što vam je tu rata kredita otprilike kao najamnina. Opet, važno je i što ćete kupiti. Ako nekretninu preplatite, onda se to ne isplati. Ali ako kupite po nekoj normalnoj tržišnoj cijeni, onda bolje stan kupiti‘‘, smatra Vujović.

Prema prosječnoj računici, za stan u Zagrebu veličine 50 kvadrata rata kredita kroz 30 godina iznosi oko 500 eura, pojašnjava. A cijene nekretnina drastično variraju ovisno o gradu. Dubrovnik je, primjerice, po cijenama van konkurencije.

‘‘Sva ta mjesta uz obalu gdje postoji razvijen turizam, cijene su i za kupnju i za najam visoke‘‘, kaže. I naglašava, povijest je pokazala – dugoročno cijene nekretnina rastu. Pa ono što se kupi danas za 10 ili 20 godina gotovo sigurno vrijedit će više.

Izvor: totalinfo.hr